BFH: Teilwertbestimmung bei Betriebsgrundstücken

Für eine pauschale Faustregel, wonach bei unbebauten Grundstücken in den ersten zehn Jahren nach ihrem Erwerb keine voraussichtlich dauernde Wertminderung anzunehmen ist, gibt es in der BFH-Rechtsprechung keine Grundlage. Maßgeblich für die Teilwertbestimmung eines Betriebsgrundstücks ist, ob ein gedachter Erwerber an das Grundstück zum jeweiligen Bewertungsstichtag dieselbe Gewinnerwartung richten würde wie es der Eigentümer zum Zeitpunkt seines früheren Erwerbs getan hat. Allein der Umstand, dass der Betrieb tatsächlich Gewinne erzielt, schließt die Annahme eines gesunkenen Teilwerts für ein im Betrieb eingesetztes Wirtschaftsgut noch nicht aus.

Sachverhalt

Der Kläger betreibt einen Einzelhandel mit Gebrauchtwagen. Für die Entscheidung zum Erwerb seines Betriebsgrundstücks war für ihn von entscheidender Bedeutung, dass der damalige Investor ein umfassendes Erschließungsprojekt für das Gewerbegebiet geplant hatte. Hiervon versprach sich der Kläger einen erheblichen Geschäftsverkehr für den von ihm betriebenen Gebrauchtfahrzeughandel. Es wurde jedoch keine der geplanten Maßnahmen tatsächlich verwirklicht. Aus diesem Grund machte der Kläger für das Streitjahr 2007 eine Teilwertabschreibung für das Betriebsgrundstück geltend. Finanzamt und FG verneinten die Voraussetzungen für die Annahme einer Teilwertabschreibung.

Entscheidung

Die Erwägungen des FG zur Frage der Wertminderung des Grundstücks seien unzutreffend. Die Sache gehe daher zur erneuten Entscheidung an das FG zurück.

Das FG stütze seine Entscheidung über die Wertbeständigkeit des Grundstücks entscheidend auf vom Finanzamt angeführte Vergleichspreise. Diese seien jedoch allesamt nicht für eine Ableitung des Teilwerts geeignet, da die Verkaufsvorgänge entweder nicht stichtagsnah (deutlich länger als 1 Jahr zurückliegend), oder nicht für ein vergleichbares Grundstück oder für einen vergleichbaren Zweck abgeschlossen worden seien.

Das FG habe sich ferner darauf berufen, dass der Betrieb des Klägers tatsächliche Gewinne erwirtschafte. Allein der Umstand der Erzielung tatsächlicher Gewinne schließe jedoch die Annahme eines gesunkenen Teilwerts für ein im Betrieb eingesetztes Wirtschaftsgut noch nicht aus. Maßgeblich sei vielmehr, ob ein gedachter Erwerber an das Grundstück zum jeweiligen Bewertungsstichtag dieselbe Gewinnerwartung richten würde wie es der Eigentümer zum Zeitpunkt seines früheren Erwerbs getan hat. Daraus, dass der Kläger seinerzeit bereit war, im Hinblick auf die gefestigten Planungen, unmittelbar angrenzend weitere Betriebe mit hoher Kundenfrequenz anzusiedeln, einen Mehrpreis im Vergleich zu den Preisen im Gewerbe- und Industriegebiet zu zahlen, folge nicht, dass auch ein gedachter Erwerber zu einem Zeitpunkt, in dem sich alle Ansiedlungspläne zerschlagen haben, einen solchen Mehrpreis zahlen würde.

Auch die vom FG angenommenen Erwägungen, dass bei unterstellter Wertminderung des Grundstücks diese nicht als voraussichtlich dauernd anzusehen sei, seien unzutreffend. Eine Wertminderung sei "dauernd" (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 EStG), wenn der aktuelle Teilwert den Buchwert während eines erheblichen Teils der Nutzungsdauer im Unternehmen nicht erreiche (vgl. BFH-Urteil vom 14. 03.2006) bzw. aus der Sicht des Bilanzstichtags aufgrund objektiver Anzeichen ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung gerechnet werden müsse (vgl. BFH-Urteil vom 23.04.2009). Die Wertminderung müsse nicht endgültig, dürfe aber nicht nur vorübergehend sein (BFH-Urteil vom 24.10.2012).

Im Falle von Wirtschaftsgütern des nichtabnutzbaren Anlagevermögens, richte sich die Beurteilung, ob eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtags mehr Gründe für als gegen ein Andauern der Wertminderung sprechen (vgl. BFH-Urteil vom 23.04.2009). Die Finanzverwaltung stelle darauf ab, ob die Gründe für eine niedrigere Bewertung voraussichtlich anhalten werden (vgl. BMF- Schreiben vom 02.09.2016).

Das FG habe bei der Verneinung einer voraussichtlichen Dauerhaftigkeit der Wertminderung des Grundstücks die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung beim nichtabnutzbaren Anlagevermögen gebotenen einzelfallbezogenen Feststellungen und Erörterungen unterlassen. Die vom FG aufgestellte Faustregel, bei unbebauten Grundstücken sei in den ersten zehn Jahren nach ihrem Erwerb keine voraussichtlich dauernde Wertminderung anzunehmen, sei zu pauschal und finde in der BFH-Rechtsprechung keine Grundlage. Sie könne jedenfalls dann nicht gelten, wenn sich die begründeten Erwartungen, die der Grundstückserwerber im Zeitpunkt seines Erwerbs aufgrund konkreter Tatsachen haben durfte, letztlich nicht realisiert haben und auch nicht mehr zu erwarten sei, dass sie sich in absehbarer Zukunft realisieren werden.

Betroffene Norm
§ 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG
Streitjahr 2007

Vorinstanz
FG Nürnberg, Urteil vom 03.11.2014, 7 K 1452/11, DStRE 2015, S. 1092 siehe Deloitte Tax-News

Fundstelle
BFH, Urteil vom 21.09.2016, X R 58/14

Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 14. 03.2006, I R 22/05, BStBl. II 2006, S. 680
BFH, Urteil vom 23.04.2009, IV R 62/06, BStBl. II 2009, S. 778
BFH, Urteil vom 24.10.2012, I R 43/11, BStBl. II 2013, S. 162, siehe Deloitte Tax-News
BMF, Schreiben vom 02.09.2016, IV C 6 - S 2171-b/09/10002:002, BStBl. I 2016, S. 995, siehe Deloitte Tax- News