Sachverhalt
Streitig war, ob die Veräußerung eines nur teilweise vermieteten bzw. teilweise leer stehenden Gebäudes eine Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG darstellen kann, was das Finanzamt verneinte.
Entscheidung V R 4/07 des BFH vom 30.04.2009
Der BFH widersprach dem Finanzamt. Eine Geschäftsveräußerung durch Übertragung eines vermieteten Grundstücks liegt auch dann vor, wenn dieses nur teilweise vermietet ist, die nicht genutzten Flächen aber vermietbar sind. Sind die nicht genutzten Flächen weiterhin zur Vermietung oder Verpachtung bestimmt, ist hinsichtlich dieser Flächen auf die Fortführung der bisherigen Vermietungs- oder Verpachtungsabsicht abzustellen. Entscheidend ist, ob das übertragene Unternehmensvermögen als hinreichendes Ganzes die Ausübung bzw. Fortsetzung einer wirtschaftlichen Tätigkeit ermöglicht.
Stellungnahme
Nach gefestigter Rechtsprechung des BFH ist die Übertragung eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks regelmäßig eine Geschäftsveräußerung im Ganzen, sofern der Erwerber in die Miet- oder Pachtverträge eintritt und so das bisherige „Vermietungsunternehmen“ weiterführt. Der vorliegende Fall ist eine Erweiterung dieser Rechtsprechung im Falle teilweise leerstehender Gebäude.
Entscheidend für die Annahme einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ist, dass
- ein Gesamtvermögen oder ein Teilvermögen übertragen wird,
- der Erwerber die Absicht hat, mit der übertragenen funktionalen Einheit einer unternehmerischen Tätigkeit nachzugehen und nicht ein anders geartetes Unternehmen zu betreiben, sowie
- der Erwerber die Möglichkeit hat, die wirtschaftliche Tätigkeit des Veräußerers (Vermietung) fortzuführen.
Letzteres Merkmal verneint der BFH beispielsweise bei Veräußerungen durch Bauträger, weil Bauträger kein „Vermietungsunternehmen“ betreiben. Den Erwerbern eines vermieteten Gebäudes wird kein „Vermietungsunternehmen“ übertragen, sondern (nur) ein Anlagegegenstand. Für die Fortführung eines ähnlich gearteten Unternehmens wird eine Kontinuität hinsichtlich des unternehmerischen Nutzungszusammenhangs gefordert, d.h. die vor und nach der Übereignung ausgeübten Tätigkeiten müssen eine gewisse Ähnlichkeit aufweisen.
In Abgrenzung zu einem teilweise vermieteten Grundstück ist die Veräußerung eines Gebäudes ohne Übergang eines Mietvertrages hingegen keine Geschäftsveräußerung. Die Übertragung eines unvermieteten Grundstücks führt nicht zur Übertragung eines Unternehmensteils, mit dem eine selbständige Tätigkeit fortgeführt werden kann, sondern zur Übertragung eines einzelnen Vermögensgegenstandes (siehe BFH-Urteil V R
57/06 vom 11.07.2007).
Handlungsempfehlung
Der BFH hat mittlerweile zwar die Eckdaten für die Auslegung der nicht steuerbaren Übertragungen i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG gesetzt, gleichwohl bestehen Graubereiche. Letztlich verbleiben Fragen in Bezug auf die korrekte umsatzsteuerliche Beurteilung von Grundstückstransaktionen im Rahmen der Vertragsverhandlungen sowie Due Dilligences. Endgültige fiskalische Planungs- und Rechtssicherheit könnte einerseits über eine verbindliche Auskunft herbeigeführt werden, die nach Einführung der „streitwertabhängigen“ Gebührenpflicht mit Kosten verbunden ist. Andererseits können die umsatzsteuerlichen Risiken über vertragliche Umsatzsteuerklauseln abgefedert werden.
Folgende Aspekte sind hierbei zu beachten:
- Wird z.B. von einer nicht steuerbaren Übertragung ausgegangen, sind Aussagen für einen steuerbaren Vorgang zu machen (d.h. ob steuerfrei oder steuerpflichtig durch Option in der Notarurkunde) und umgekehrt.
- Für den Fall einer Geschäftsveräußerung i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG, für den der für das Wirtschaftsgut maßgebliche Berichtigungszeitraum nicht unterbrochen wird, sondern vielmehr vom Erwerber fortgeführt wird, sind Vorkehrungen zu treffen, dass der Veräußerer die hierfür erforderlichen Informationen bereitstellt (§ 15a Abs. 10 UStG).
Fundstelle
BFH-Urteil vom 30.04.2009, Az. V R 4/07, BStBl-II-2009-863.
