BMF: Voraussetzungen des Abzugs von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Schuldzinsen für darlehensfinanzierte sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) sind nach der Veräußerung des Mietobjekts nur dann als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn der Verkaufserlös zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit nicht ausreicht. Wird das Darlehen wegen einer bestehenden bzw. neu entstehenden relevanten privaten Motivation nicht abgelöst, kann dies den ursprünglichen wirtschaftlichen Zusammenhang überlagern.

Hintergrund

Der BFH hatte mit Urteil vom 12.10.2005 (BStBl 2006 II S. 407) entschieden, dass Zinsen für ein Darlehen, mit dem sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) finanziert worden sind, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar blieben. Dies sollte sogar dann gelten, wenn ein etwaiger Veräußerungserlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte. Das BMF hatte sich dieser Rechtsauffassung angeschlossen (BMF-Schreiben vom 03.05.2006, BStBl I S. 363)

Diese für den Steuerpflichtigen günstige Rechtsprechung schränkte der BFH mit seinen Urteilen vom 20.06.2012 (BFH IX R 67/10 zu Schuldzinsen aus der Finanzierung eines später veräußerten Mietshauses, BStBl II 2013, S. 275) und vom 28.03.2007 (BFH X R 15/04 zum Schuldzinsenabzug nach Betriebsaufgabe, BStBl. II 2007, S. 642) jedoch ein. Wenn ein (ehemals) zur Einkünfteerzielung genutztes Darlehen trotz eines ausreichend hohen Verkaufserlöses nicht oder nicht im Rahmen der bestehenden Möglichkeiten zurückgeführt werde, beruhe die Verbindlichkeit auf einer privaten Motivation, die den ursprünglichen Veranlassungszusammenhang überlagere (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

Verwaltungsanweisung

Mit seinem Schreiben vom 15.01.2014 folgt das BMF – unter Berücksichtigung des Grundsatzes der steuerlichen Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei Gewinn- und Überschusseinkunftsarten – den Einschränkungen der BFH-Urteile vom 20.06.2012 und vom 28.03.2007 hinsichtlich der Abziehbarkeit nachträglicher Werbungskosten.

Der nachträgliche Werbungskostenabzug für Schuldzinsen bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung solle in Zukunft nur noch möglich sein, wenn der Verkaufserlös nicht ausreiche, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Der Zusammenhang des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bleibe zwar auch nach Beendigung der Vermietungstätigkeit bestehen. Allerdings könne dieser Zusammenhang durchbrochen werden, wenn eine bestehende bzw. neu entstehende relevante private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens – obwohl es getilgt werden könnte – den ursprünglichen wirtschaftlichen Zusammenhang überlagere (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

Bestünden mehrere Darlehensverbindlichkeiten mit einer Verbindung zum veräußerten Mietobjekt, so müssten die Verbindlichkeiten wie von einem ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsmann, also nach Maßgabe der konkreten Vertragssituation marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen, getilgt werden, damit die Verwendung des Verkaufserlöses steuerlich anerkannt werden könne.

Das Schreiben sei erstmals anzuwenden auf Schuldzinszahlungen, wenn der Vertrag über den Verkauf des Mietobjekts nach dem 31.12.2013 rechtswirksam abgeschlossen worden sei. Für vor dem 01.01.2014 rechtswirksam abgeschlossene Verträge bleibe das BMF-Schreiben vom 03.05.2006 weiter anwendbar.

Betroffene Norm

§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 S. 1 EStG, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG

Fundstelle

BMF, Schreiben vom 15.01.2014, IV C 1 - S 2211/11/10001

Weitere Fundstellen

BFH, Urteil vom 20.06.2012, IX R 67/10, siehe Deloitte Tax-News
BMF, Schreiben vom 03.05.2006, BStBl. I S. 363