Sachverhalt
Die Klägerin (eine Grundstücksgemeinschaft) veräußerte das in ihrem Eigentum stehende Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Grundstückserwerber enthielt eine Klausel zur Bindungsentschädigung. Hiernach musste die Käuferin den Verkäufern eine monatliche Entschädigung für das Binden an den aufschiebend bedingten Kaufvertrag zahlen. Das Finanzamt qualifizierte die Bindungsentschädigung - entgegen der Auffassung der Klägerin - als Einkünfte aus sonstigen Leistungen gemäß § 22 Nr. 3 EStG.
Entscheidung
Die Bindungsentschädigung stellt eine Gegenleistung für eine nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbare Leistung dar. Veräußerungsvorgänge oder veräußerungsähnliche Vorgänge im privaten Bereich fallen nur in einem sehr begrenzten Rahmen unter die Vorschrift des § 22 Nr. 3 EStG. Dabei ist für die Abgrenzung im Einzelfall der wirtschaftliche Gehalt der zu Grunde liegenden Vereinbarung maßgebend. Entscheidend ist nicht, wie die Partei diese Leistung benannt, sondern was sie nach dem Gesamtbild der wirtschaftlichen Verhältnisse wirklich gewollt und tatsächlich bewirkt haben.
Das veräußerte Grundstück war, wie sich aus der Vorbemerkung zum Kaufvertrag ergibt, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht nach den Vorstellungen der Käuferin bebaubar. Die Parteien gingen jedoch davon aus, dass die entsprechende Bebaubarkeit kurzfristig würde hergestellt werden können. Daher banden sich die Verkäufer, um der Erwerberin die Möglichkeit einzuräumen, bei der Stadt als Baugenehmigungsbehörde die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu erwirken und somit die Wirksamkeit des Kaufvertrages herbeizuführen. Damit haben sie der Käuferin die Möglichkeit verschafft, die Rechtslage nach ihren eigenen wirtschaftlichen Bedürfnissen zu gestalten. Diese "Schaffung einer Rechtslage" ist ein von der Veräußerung losgelöstes steuerbares "Tun". Durch das Herbeiführen einer Rechtslage mit dem erwähnten Inhalt wird der Vermögenswert "Grundstück" weder veräußert noch in seiner Substanz gemindert; denn das Eigentumsrecht und der Gegenstand, auf den es sich bezieht, blieben bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung unverändert bestehen.
Für die selbständige wirtschaftliche Bedeutung der Bindungsentschädigung spricht entscheidend, dass jene im Fall des späteren Eintritts der aufschiebenden Bedingung nicht auf den dann zahlbaren Kaufpreis anzurechnen ist und daher dem Verkäufer unabhängig von der späteren Entscheidung des Erwerbers verbleibt. Sofern die Kaufoption ausgeübt wird, erhält der Vorbesitzer wirtschaftlich gesehen den Kaufpreis sofort mit Vertragsschluss und legt ihn dann verzinslich an. Dieser Vorteil ist in beiden Fällen steuerpflichtig. Ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist mit der Unterbreitung eines zeitlich begrenzt bindenden Kaufangebotes vergleichbar, welches ebenfalls als steuerbare sonstige Leistung qualifiziert wird. Hier wie dort wird der verkaufte Vermögenswert schon mangels wirksamen Kaufvertrages in seiner Substanz nicht tangiert.
Der BFH hat die Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 04.08.2010 (IX B 40/10) als unbegründet abgewiesen. Das Urteil des Hessischen Finanzgerichts ist rechtskräftig.
Fundstelle
Finanzgericht Hessen, Urteil vom 27.01.2010, 8 K 3585/06, EFG 2010, S. 863.
