Sachverhalt
Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine GbR, hatte mit notariellem Vertrag vom 06.10.1993 ein bebautes Grundstück erworben. Sie plante, auf ihrem Grundstück ein Altenwohnheim mit Gewerbeeinheiten und 21 zum Verkauf bestimmten Wohneinheiten zu errichten. Mit Vertrag vom 17.12.1998 veräußerte die Klägerin einen nicht abgeteilten Miteigentumsanteil an die S-GmbH (GmbH). Durch eine in derselben Urkunde enthaltene Teilungserklärung teilten die Beteiligten das Eigentum in Teil- und Wohnungseigentum auf. Sie wiesen der GmbH 21 Eigentumswohnungen und der Klägerin 4 Gewerbeeinheiten in dem noch zu errichtenden Gebäude zu. In einem anderen Vertrag vom 17.12.1998 hatten die Klägerin und die GmbH zuvor vereinbart, den Grundbesitz gemeinsam mit einem Wohn- und Geschäftshaus zu bebauen. Außerdem verpflichtete sich die Klägerin, die Wohneinheiten zu erwerben, die von der GmbH nicht bis zum 22.12.1998 durch wirksamen Kaufvertrag an Dritte veräußert worden waren. Auf dieser Grundlage erwarb die Klägerin mit Vertrag vom 23.12.1998 eine Wohneinheit.
Während die Klägerin für das Streitjahr 1998 einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erklärte, ging das Finanzamt im Anschluss an eine Betriebsprüfung von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.
Entscheidung
Die Klägerin hat einen gewerblichen Grundstückshandel unterhalten. Die typischen gewerblichen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken unterscheiden sich von der privaten Vermögensverwaltung durch die beim Erwerb oder zum Zeitpunkt der Bebauung bestehende Veräußerungsabsicht (vgl. Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001). Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat der BFH für den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt (vgl. Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001). Sie dient der Beurteilung der Gewerblichkeit von Grundstücksverkäufen und ist ein gewichtiges Indiz für oder gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab der Anschaffung/Bebauung veräußert werden. Eine (geringfügige) Überschreitung des Fünf-Jahres-Zeitraums kann insbesondere bei Vorliegen anderer Anhaltspunkte unbeachtlich sein.
Im Streitfall ist von einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze und damit von einer Veräußerungsabsicht auszugehen. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin einen Miteigentumsanteil mehr als fünf Jahre nach dem Kauf des Grundstücks an die GmbH veräußert hat. Gleichzeitig mit dem Kaufvertrag wurde das Grundstück durch Teilungserklärung noch in derselben Urkunde in Miteigentumsanteile verbunden mit 21 Wohnungseigentums- und 4 gewerblichen Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Vorbereitungen für die Aufteilung waren dem entsprechend bei Vertragsabschluss bereits abgeschlossen. Hinzu kommt, dass sich die Klägerin mit (weiterem) Vertrag vom selben Tag (17.12.1998) verpflichtet hat, diejenigen Wohneinheiten zurück zu erwerben, die die GmbH nicht innerhalb der folgenden fünf Tage (bis zum 22.12.1998) durch wirksamen Kaufvertrag an Dritte weiterveräußert hatte. Die Verknüpfung des Kaufvertrags mit der Teilungserklärung einerseits sowie der inhaltliche und der enge zeitliche Zusammenhang mit der Rückkaufsverpflichtung andererseits rechtfertigen es, als Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze nicht den unabgeteilten Miteigentumsanteil, sondern die 21 mit dem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteile anzusehen.
Der BFH hat bereits mehrfach entschieden, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Weiterveräußerung auch dann vorliegen kann, wenn der Zeitraum von fünf Jahren überschritten ist. Im Streitfall wurde dieser Zeitraum geringfügig - um weniger als drei Monate - überschritten. Das rechtfertigt es jedoch nicht, den erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zu verneinen. Denn die Klägerin hat selbst vorgetragen, dass die Eigentumsübertragung von Anfang an Bestandteil der mit der Käuferin (der GmbH) gemeinsam entwickelten Konzeption gewesen sei; ein Entwurf des Kaufvertrags habe bereits im Oktober 1998 vorgelegen. Dem entsprechend hat sie vor dem Verkauf bereits die Baugenehmigung beantragt und erhalten sowie die Teilungserklärung vorbereitet. Bezieht man diese Umstände in die Beurteilung mit ein, ist der erforderliche enge zeitliche Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Weiterverkauf gewahrt. Die Klägerin hat somit den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Denn sie hat in von Anfang an bestehender Veräußerungsabsicht mehr als drei Objekte veräußert.
Betroffene Norm
§ 15 Abs. 2 EStG
Streitjahr 1998
Vorinstanz
Finanzgericht Köln, Urteil vom 13.06.2007, 10 K 5000/06, EFG 2009, S. 828
Fundstelle
BFH, Urteil vom 30.09.2010, IV R 44/08, BStBl II 2011, S. 645
Weitere Fundstellen
Großer Senat des BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, S. 291
