BFH: GrESt beim Erwerb eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks

Beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis ist nicht nach der Boruttau’schen Formel aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung).

Sachverhalt

Der Kläger schloss am 12.12.1997 mit einer GmbH einen notariell beurkundeten Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück der GmbH auf die Dauer von 66 Jahren. 2007 verkaufte die GmbH dem Kläger das Grundstück unter Aufhebung des Erbbaurechts.

Ausgehend von dem gesamten vereinbarten Kaufpreis setzte das Finanzamt Gewerbesteuer fest. Das FG hingegen vertrat die Auffassung, dass der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch nicht Teil des Grundstücks sei und somit dessen Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliege. Der Kaufpreis sei nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen.

Entscheidung

Das FG habe zu Recht angenommen, dass der Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer unterliege, soweit er auf den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs entfalle. Es habe aber verkannt, dass die sog. Boruttau’sche Formel für die Kaufpreisaufteilung nicht anwendbar sei.

Der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch ist gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil dieses Grundstücks. Beim Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks sei daher die Gegenleistung auf das Grundstück einerseits und den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs andererseits aufzuteilen.

Liege bei einem Grundstückskauf eine Gesamtgegenleistung vor, die Entgelt sowohl für das Grundstück als auch für nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Gegenstände sei, so sei diese im Regelfall nach der Boruttau’schen Formel aufzuteilen. Die Verhältnisrechnung brauche aber ausnahmsweise dann nicht vorgenommen zu werden, wenn Gegenstand eines Erwerbsvorgangs unter Vereinbarung einer Gesamtgegenleistung ein Grundstück und eine Geldforderung sei. In diesen Fällen reiche es grundsätzlich aus, in Höhe der erworbenen Geldforderungen einen Abzug von der vereinbarten Gesamtgegenleistung vorzunehmen, weil Kapitalforderungen im Regelfall mit dem Nennwert anzusetzen seien. Auch der Erwerb des Anspruchs auf den Erbbauzins beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks sei eine Geldforderung. In diesem Fall sei der Kapitalwert des Erbbauzinses vom Kaufpreis abzuziehen.

Entgegen der bisher vom BFH vertretenen Auffassung (BFH-Entscheidungen vom 12.04.2000 vom 11.06.2013) sei die Boruttau’sche Formel für die Aufteilung des Kaufpreises für ein mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück nicht mehr anwendbar.

Da im Streitfall der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs höher sei als der vereinbarte Kaufpreis, entfalle somit der gesamte Kaufpreis auf den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs. Dem belasteten Grundstück sei kein Teil des Kaufpreises zuzurechnen. Die Grunderwerbsteuer sei daher auf 0 Euro festzusetzen.

Betroffene Normen

§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG; § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3
Streitjahr 2007

Vorinstanz
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19.12.2013, 15 K 4236/10, EFG 2014 S. 1025

Fundstelle
BFH, Urteil vom 06.05.2015, II R 8/14

Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 12.04.2000, II B 133/99, BStBl II 2000, S. 433
BFH, Urteil vom 11.06.2013, II R 30/11, BFH/NV 2013, S. 1632