BFH: Verlängerung der grunderwerbsteuerlichen Nachbehaltensfrist

Durch das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.05.2021 wurden die Behaltensfristen, die für die grunderwerbsteuerliche Begünstigung von Grundstücksübergängen auf eine Gesamthand bzw. von einer Gesamthand eingehalten werden müssen, verlängert. In einem AdV-Beschluss hat der BFH nun Zweifel daran geäußert, dass die Verlängerung der Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG von fünf auf zehn Jahre auf Erwerbsvorgänge von Grundstücken Anwendung findet, die bereits vor dessen Inkrafttreten am 01.07.2021 erfolgt sind.

BFH, Beschluss vom 10.04.2025, II B 54/24 (AdV)

Sachverhalt

Im Jahr 2018 übertrug eine Personengesellschaft (KG) zwei Grundstücke auf eine andere Personengesellschaft (OHG). An beiden Personengesellschaftern waren die gleichen Gesellschafter (A, B, und C) beteiligt. Die Grundstücksübertragungen waren daher gem. § 6 Abs. 3 S. 1 GrEStG vollumfänglich von der Grunderwerbsteuer befreit. Im Jahr 2023 wurde die erwerbende OHG in eine Kapitalgesellschaft formgewechselt, was eine schädliche Verringerung der Beteiligung des Gesellschafters an der (formgewechselten) Personengesellschaft darstellt.

Das Finanzamt war der Auffassung, dass ein schädlicher Verstoß gegen die Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG vorliege, da der Formwechsel innerhalb von zehn Jahren nach der befreiten Übertragung des Grundstücks erfolgt war. Es setzte entsprechend Grunderwerbsteuer fest. Das Finanzamt stützte seine Auffassung auf die Übergangsregelung in § 23 Abs. 24 GrEStG, aus der es ableitete, dass die durch das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.05.2021 verlängerte zehnjährige Nachbehaltensfrist zur Anwendung kommen müsse, wenn die (bisherige) fünfjährige Haltefrist am 01.07.2021 noch nicht abgelaufen ist.

Die OHG stellte einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, den das Finanzamt ablehnte. Dem daraufhin gestellten Antrag auf Aufhebung der Vollziehung (AdV) gab das FG mit Beschluss vom 09.09.2024, 11 V 1325/24 A (GE) statt (siehe dazu Beitrag in den Deloitte Tax-News).

Entscheidung

Der BFH bestätigt die AdV durch das FG als zutreffend. Aus den Übergangsregelungen des § 23 Abs. 18 und Abs. 23 GrEStG sei nicht eindeutig zu entnehmen, dass die auf zehn Jahre verlängerte Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG auf Erwerbsvorgänge von Grundstücken Anwendung findet, die bereits vor dessen Inkrafttreten am 01.07.2021 erfolgt sind.

Gesetzliche Grundlagen

Die Grunderwerbsteuerbefreiung des § 6 Abs. 3 S. 1 GrEStG beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand greift in der ab dem 01.07.2021 geltenden Fassung des § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG dann nicht, wenn sich der Anteil des Gesamthänders am Vermögen der erwerbenden Gesamthand innerhalb von zehn Jahren nach dem Übergang des Grundstücks von der einen auf die andere Gesamthand vermindert, mit der Folge, dass die Voraussetzungen für die Nichterhebung der Steuer rückwirkend entfallen.

Übergangsregelungen

Der zeitliche Anwendungsbereich der Verlängerung der Nachbehaltensfrist auf zehn Jahre bestimmt sich nach § 23 Abs. 18 und 24 GrEStG. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Steuerfestsetzung im Streitfall begründet der BFH mit der Widersprüchlichkeit dieser Regelungen.

§ 23 Abs. 18 GrEStG

§ 23 Abs. 18 GrEStG sieht als Übergangsregelung vor, dass die Nachbehaltensfrist von zehn Jahren erstmals für Erwerbsvorgänge gilt, die nach dem 30.06.2021 verwirklicht werden. Als Erwerbsvorgang ist der grundsätzlich begünstigte Rechtsvorgang anzusehen (hier: die Grundstücksübertragungen der KG auf die OHG) und nicht das Ereignis, das die Minderung des Anteils des Gesamthänders an der erwerbenden Gesamthand zur Folge hat (hier: der Formwechsel der OHG).

Danach findet die Verlängerung der Nachbehaltensfrist auf zehn Jahre im vorliegenden Fall keine Anwendung, da der maßgebliche Erwerbsvorgang vor dem 01.07.2021 stattfand.

Bei dementsprechend geltender fünfjähriger Nachbehaltensfrist wäre die Steuerbefreiung nicht wegen des Formwechsels in 2023 rückgängig zu machen, da die Frist mit dem Einbringungsvorgang in 2018 zu laufen begann und zum Zeitpunkt des Formwechsels bereits abgelaufen war.

§ 23 Abs. 24 GrEStG

Nach der Übergangsregelung des § 23 Abs. 24 GrEStG ist die Nachbehaltensfrist von zehn Jahren nicht anzuwenden, wenn die bisherige fünfjährige Haltefrist am 01.07.2021 bereits abgelaufen war.

Auffassung der Finanzverwaltung

Aus der Übergangsregelung in § 23 Abs. 24 GrEStG folgert die Finanzverwaltung, dass im Umkehrschluss die verlängerte zehnjährige Frist zur Anwendung kommen müsse, wenn die (bisherige) fünfjährige Haltefrist am 01.07.2021 noch nicht abgelaufen ist (Ländererlasse zur Anwendung der §§ 5 und 6 des GrEStG vom 05.03.2024, Rz 124).

Dies war vorliegend der Fall, da die fünfjährige Frist mit der Grundstücksübertragung in 2018 zu laufen begann und am 01.07.2021 noch nicht abgelaufen war. Findet danach die zehnjährige Nachbehaltensfrist Anwendung, war die Frist beim Formwechsel der OHG in 2023 noch nicht abgelaufen mit der Folge, dass die Steuerbefreiung rückwirkend entfiele.

Widersprüchlichkeit der Übergangsregelungen

Die Übergangsregelung des § 23 Abs. 24 GrEStG steht offensichtlich im Widerspruch zur Anwendungsregelung des § 23 Abs. 18 GrEStG. Wie sich § 23 Abs. 24 GrEStG zu § 23 Abs. 18 GrEStG verhält, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.

Ergebnis im Streitfall

Aufgrund der Widersprüchlichkeit der Übergangsregelungen bestehen ernstliche Zweifel, ob die Verlängerung der Nachbehaltensfrist auf zehn Jahre auf den in 2018 verwirklichten Einbringungsvorgang anwendbar ist. Dies hat zur Folge, dass der Vollzug der Grunderwerbsteuerfestsetzung aufzuheben war.

Betroffene Norm

§ 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG

Streitjahr 2023

Vorinstanz

Finanzgericht Düsseldorf, 09.09.2024, 11 V 1325/24 A (GE), siehe Deloitte Tax-News

Fundstelle

BFH, Beschluss vom 10.04.2025, II B 54/24 (AdV)

Weitere Fundstellen

Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Anwendung der §§ 5 und 6 des Grunderwerbsteuergesetzes vom 05.03.2024, BStBl. I 2024, S. 410, siehe Deloitte Tax News 

Ihre Ansprechpartner

Maria de Orofino
Director

mdeorofino@deloitte.de
Tel.: 089290366927

Alexander Vincenc
Director

avincenc@deloitte.de
Tel.: +49 89 290 368 337