12.03.2026BFH: Aktivierung der Beteiligung an einer Instandhaltungsrückstellung
Der BFH bestätigt seine Rechtsprechung, wonach ein bilanzierender Gewerbetreibender, der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist und der Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung geleistet hat, seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren muss.
BFH, Urteil vom 15.01.2026, IV R 19/23
Sachverhalt
Ein bilanzierendes Unternehmen (KG) ist im Bereich des An- und Verkaufs von Immobilien tätig. 2016 erwarb die KG mehrere Teileigentumsrechte an einer Immobilie. Nach dem Kaufvertrag sollte der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (u. a. Instandhaltungsrückstellung) bei Besitzübergang auf die KG übergehen.
Hinsichtlich der bilanziellen Behandlung des erworbenen Anteils an der Instandhaltungsrückstellung vertrat die KG die Auffassung, dass dieser nicht zu aktivieren sei. Dem widersprachen Finanzamt und FG.
Entscheidung
Auch der BFH kommt zu dem Ergebnis, dass die KG ihre Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren muss. Eine Minderung des laufenden Gesamthandsgewinns für 2016 kommt daher nicht in Betracht.
Instandhaltungsrückstellung als Wirtschaftsgut
Nach der Rechtsprechung gehören zum Begriff des Wirtschaftsguts Sachen, Rechte oder tatsächliche Zustände, konkrete Möglichkeiten oder Vorteile für den Betrieb, deren Erlangung der Kaufmann sich etwas kosten lässt, die einer selbständigen Bewertung zugänglich sind, in der Regel eine Nutzung für mehrere Wirtschaftsjahre erbringen und zumindest mit dem Betrieb übertragen werden können (z.B. BFH-Urteil vom 10.03.2016, IV R 41/13).
Die Beteiligung an einer Instandhaltungsrückstellung erfüllt diese Voraussetzungen:
- Sie vermittelt einen geldwerten Anspruch des Wohnungseigentümers auf Bezahlung von Aufwendungen aus der Instandhaltungsrückstellung.
- Der genannte Anspruch kann jedenfalls zusammen mit dem Betrieb des Wohnungseigentümers übertragen werden.
Aktivierung in der Steuerbilanz
Aus der Wirtschaftsgut-Eigenschaft der Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung folgt, dass die in der Steuerbilanz eines betrieblich beteiligten Wohnungseigentümers aktiviert werden muss. Dabei ist sie mit den Anschaffungskosten anzusetzen (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 EStG), sofern nicht der Teilwert aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger ist (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 EStG). Die Anschaffungskosten entsprechen regelmäßig den geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen (BFH-Beschluss vom 05.10.2011, I R 94/10).
Kein Betriebsausgabenabzug
Im Zeitpunkt der Einzahlung der Mittel in die Instandhaltungsrückstellung besteht noch kein für den Betriebsausgabenabzug bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb ausreichender Veranlassungszusammenhang. Erst die Verausgabung der eingezahlten Mittel (auf wirtschaftliche Rechnung der Wohnungseigentümer) stellt das "auslösende Moment" für die Zuordnung der Aufwendungen zur Erwerbssphäre dar (vgl. auch BFH-Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).
Betroffene Norm
§ 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 EStG
Streitjahr 2016
Anmerkung
Keine Änderung durch Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
Aufgrund des Streitjahres 2016 weist der BFH darauf hin, dass auch die zum 01.12.2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz an der oben dargestellten (ertragsteuerrechtlichen) Beurteilung nichts ändert. Zwar wird der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr volle Rechtsfähigkeit zuerkannt, allerdings konnte sie schon vorher im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Insofern hat sich in der Sache nichts geändert.
Auch bei der Instandhaltungsrückstellung (jetzt: Erhaltungsrücklage) handelt es sich um einen Teil des Gemeinschaftsvermögens, das vom Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer getrennt und dessen Rechtsträger die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Aber auch insofern hat sich keine Änderung ergeben, da bereits vor der Reform geklärt war, dass es sich bei der Rücklage um einen Teil des Gemeinschaftsvermögens handelt, der vom Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer getrennt und dessen Rechtsträger die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Im Ergebnis bleibt es (zivilrechtlich) dabei, dass der einzelne Wohnungseigentümer über "seinen Anteil" an der Instandhaltungsrückstellung (Erhaltungsrücklage) nicht verfügen kann. Er ist daran aber zumindest wirtschaftlich beteiligt. Dies gewährleistet die Aktivierbarkeit des steuerrechtlichen Wirtschaftsguts "Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung/Erhaltungsrücklage".
Vorinstanz
Finanzgericht Köln, Urteil vom 21.06.2023, 2 K 158/20, EFG 2023, 1770, siehe Deloitte Tax-News
Fundstelle
BFH, Urteil vom 15.01.2026, IV R 19/23
Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24, BStBl. II 2025, S. 291
BFH, Urteil vom 10.03.2016, IV R 41/13, BStBl. II 2016, S. 984
BFH, Beschluss vom 05.10.2011, I R 94/10, BStBl. II 2012, S. 244
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