BFH: Entscheidungen zum sog. Grundsteuer-Bundesmodell

Der BFH hat in drei Verfahren entschieden, dass er die Bewertungsregelungen nach dem Ertragswertverfahren des sog. Bundesmodells als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 für verfassungskonform hält. Vorausgegangen waren finanzgerichtliche Verfahren in Berlin, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Die Veröffentlichung der Urteilsbegründungen für alle drei Verfahren (II R 3/25, II R 25/24, II R 31/24) erfolgte am 22.01.2026.

Überblick

Ohne zunächst auf die erst kürzlich veröffentlichten Urteilsbegründungen einzugehen, möchten wir einen allgemeinen Überblick und möglichen Ausblick zum weiteren Verfahren geben.

Das Bundesmodell gilt in elf Bundesländern. Die vorliegenden BFH-Entscheidungen sind daher für folgende Bundesländer von Bedeutung:

1. Berlin
2. Brandenburg
3. Bremen
4. Mecklenburg-Vorpommern
5. Nordrhein-Westfalen
6. Rheinland-Pfalz
7. Saarland
8. Sachsen
9. Sachsen-Anhalt
10. Schleswig-Holstein
11. Thüringen

Neben dem Ertragswertverfahren sieht das Bundesmodell auch eine Bewertung nach dem sog. Sachwertverfahren vor. Dieses kommt zur Anwendung bei:

1. Geschäftsgrundstücken
2. Gemischt genutzten Grundstücken
3. Teileigentum
4. Sonstigen bebauten Grundstücken

Zur Verfassungsmäßigkeit des Sachwertverfahrens hat sich der BFH bislang nicht explizit geäußert, da dieses nicht Gegenstand der o.g. Verfahren war.

Neben dem Bundesmodell gelten in den folgenden Bundesländern gesonderte Bewertungsregelungen (sog. Ländermodelle):

1. Bayern
2. Baden-Württemberg
3. Hamburg
4. Hessen
5. Niedersachen

Hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der Ländermodelle sind derzeit noch eigenständige Verfahren beim BFH anhängig. Der BFH plant mündliche Verhandlungen hierzu in diesem Jahr.

Praxishinweise

Der BFH wird dem Bundesverfassungsgericht das Bundesmodell damit nicht zur Prüfung vorlegen. In unmittelbarer Reaktion wurde von Verbänden angekündigt, Verfassungsbeschwerden vor dem Bundesverfassungsgericht einzulegen. Uns ist aktuell noch nicht bekannt, dass die Verfassungsbeschwerden eingelegt wurden.

In zahlreichen Fällen zum Bundesmodell wurden gegen ergangene Bescheide zur Feststellung des Grundsteuerwertes zum 01.01.2022 Einsprüche bei den zuständigen Finanzämtern eingelegt und ausschließlich mit einer potentiellen Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells begründet. In der Regel wurde den gestellten Anträgen auf Ruhen des Verfahrens seitens der Finanzämter entsprochen (§ 363 Abs. 2 S. 1 AO).

Die Reaktion der Finanzverwaltung auf die BFH-Entscheidungen bleibt abzuwarten. Sofern tatsächlich Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht eingelegt werden, ruhen Verfahren, sofern der Einspruch auf das anhängige Verfahren gestützt wird (§ 363 Abs. 2 S. 2 AO). Aufgrund der bereits erfolgten Ankündigung von Verfassungsbeschwerden, erscheint es daher aus unserer Sicht fraglich, ob Finanzämter an die Steuerpflichtigen herantreten und um Prüfung bzw. Rücknahme von Einsprüchen bitten, soweit diese mit einer potentiellen Verfassungswidrigkeit begründet wurden.

Soweit Mandanten Einspruchsverfahren aufgrund der BFH-Entscheidungen bereits zum jetzigen Zeitpunkt durch Rücknahme des Einspruchs beenden möchten, ist zu prüfen, ob neben der verfassungsrechtlichen Frage noch materiell-rechtliche Punkte strittig sind. Diese wären dann ggf. weiterzuverfolgen. Zu prüfen bzw. mit Mandanten im jeweiligen Einzelfall abgestimmt werden sollte jedenfalls, ob der Nachweis eines geringeren niedrigeren Werts nach § 220 Abs. 2 BewG in Frage kommt. Ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ist festzusetzen, wenn der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsrecht den gemeinen Wert um mindestens 40 % überschreitet. Hierbei ist zu beachten, dass diese Möglichkeit nicht bereits zu Beginn der Wirksamkeit der Grundsteuerreform bestand. Erst mit Gesetz vom 02.12.2024 erfolgte eine gesetzliche Regelung (vgl. hierzu auch das BMF-Schreiben vom 24.06. 2024 (BStBl. I, S. 1073). Sofern der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes in Betracht kommt, wären derzeit noch anhängige (ältere) Einsprüche ggf. zu erweitern. Die Möglichkeit fehlerbeseitigender Wertfortschreibungen nach den gesetzlichen Regelungen bleiben unter Beachtung der Mindestgrenzen bestehen.