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06.09.2023
Grundsteuer/ Grunderwerbsteuer

BFH: Rückgängigmachung eines Grundstückserwerbs

Die tatsächliche und vollständige Rückgängigmachung i.S.d. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG setzt grundsätzlich die Löschung einer zugunsten des Ersterwerbers eingetragenen Auflassungsvormerkung voraus. Die Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist allerdings nur dann ausgeschlossen, wenn der Ersterwerber bei der Rückgängigmachung des Erwerbs den aufgrund der Auflassungsvormerkung bestehenden Anschein einer Rechtsposition in seinem eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet hat. Ist die Ersterwerberin eine Kapitalgesellschaft, muss sie sich die Interessen ihrer Gesellschafter bzw. Geschäftsführer zurechnen lassen.

BFH, Urteil vom 25.04.2023, II R 38/20 

Sachverhalt

Die Klägerin, eine GmbH, hatte zunächst einen Kaufvertrag über den Erwerb von Grundbesitz (Ersterwerb) geschlossen. Eine Auflassungsvormerkung wurde zugunsten der GmbH im Grundbuch eingetragen. Daraufhin setzte das Finanzamt gegenüber der GmbH Grunderwerbsteuer fest.

Im Folgejahr schloss die GmbH mit der Verkäuferin einen Aufhebungsvertrag über den Grundbesitzerwerb. Nach dem Aufhebungsvertrag sollte die Auflassungsvormerkung nach erfolgter Rückzahlung des Kaufpreises aufgehoben werden. Eine Rückzahlung des Kaufpreises erfolgte trotz Anmahnungen der GmbH allerdings nicht.

Kurze Zeit nach dem Aufhebungsvertrag wurde ein weiterer Kaufvertrag über den Erwerb von Grundbesitz (Neuerwerb) zwischen der Verkäuferin und den Geschäftsführern und mittelbaren Gesellschaftern der GmbH geschlossen. Die Kaufpreiszahlung erfolgte durch die Neuerwerber unmittelbar an die GmbH. Im darauffolgenden Jahr erfolgte die Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Die GmbH beantragte die Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung für den Ersterwerb nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, da der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht worden sei. Das Finanzamt sowie das FG lehnten den Antrag ab.
 

Entscheidung

Der BFH schließt sich der Auffassung des FG an und kommt zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung für den Erwerb nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht erfüllt sind.

Gesetzliche Grundlage (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) und ständige Rechtsprechung
Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, so wird auf Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

"Rückgängig gemacht" sei ein Erwerbsvorgang, wenn über die zivilrechtliche Aufhebung des den Steuertatbestand erfüllenden Rechtsgeschäfts hinaus die Vertragspartner sich derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile vom 05.09.2013, II R 9/12 und vom 19.09.2018, II R 10/16). Wird im Zusammenhang mit der Aufhebung eines Kaufvertrags über ein Grundstück dieses weiterveräußert, sei für die Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG entscheidend, ob für den früheren Erwerber trotz der Vertragsaufhebung die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem "rückgängig gemachten" Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition verblieben war.

Rückgängigmachung setzt Löschung der Auflassungsvormerkung voraus
Die tatsächliche und vollständige Rückgängigmachung i.S.d. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG setzt nach dem BFH grundsätzlich die Löschung einer zugunsten des Ersterwerbers eingetragenen Auflassungsvormerkung voraus. Der BFH begründet dies damit, dass die Auflassungsvormerkung die Verkehrsfähigkeit eines Grundstücks unabhängig vom Fortbestand des zivilrechtlichen Übereignungsanspruchs (vgl. BFH-Urteil vom 01.07.2008, II R 36/07) beeinträchtigt. Die Beeinträchtigung der Verkehrsfähigkeit entfalle erst dann, wenn der Erwerber dem Veräußerer eine Löschungsbewilligung in grundbuchrechtlich gebotener Form erteilt hat und der Veräußerer im Verhältnis zum Erwerber darüber frei und ohne Einflussnahme seitens des Erwerbers verfügen kann.

Ist die Löschungsbewilligung nach § 19 GBO zwar erteilt, der Antrag auf Löschung nach § 13 GBO jedoch – wie im Streitfall - schuldrechtlich noch von der Rückzahlung des ursprünglich gezahlten Kaufpreises abhängig, könne der ursprüngliche Veräußerer im Verhältnis zum Erwerber (hier: zur GmbH) noch nicht frei über das Grundstück verfügen. Da im Streitfall die Rückzahlung des Kaufpreises erst im Rahmen des Neuerwerbs erfolgte, lagen folglich die Voraussetzungen für die Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs im Sinne des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht vor.

Verwertung der verbliebenen Rechtsposition oder deren Anschein im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse
Der BFH führt weiter aus, dass die Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG allerdings nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Ersterwerber nach der Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs die verbliebene Rechtsposition oder deren Anschein auch in seinem eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet hat (vgl. BFH-Urteile vom 05.09.2013, II R 9/12 und vom 19.09.2018, II R 10/16).

Übt der Ersterwerber bei der erneuten Veräußerung eine ihm aus dem Erwerbsvorgang verbliebene Rechtsposition oder deren Anschein tatsächlich nicht aus oder handelt er im ausschließlichen Interesse eines Dritten, steht dies einer Rückgängigmachung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht entgegen. Handelt der Ersterwerber dagegen zumindest auch im eigenen Interesse, sind die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nach dem BFH nicht erfüllt (vgl. BFH-Urteil vom 06.10.2010, II R 31/09). Eine Kapitalgesellschaft als Ersterwerberin müsse sich dabei die Interessen der für sie handelnden Personen zurechnen lassen (vgl. auch BFH-Urteil vom 25.08.2010, II R 35/08).

Im Streitfall diente die Veräußerung der Grundstücke an die Geschäftsführer und mittelbaren Gesellschafter der GmbH letztlich der Verwirklichung des von der GmbH betriebenen Bauprojekts. Folglich hat die GmbH den Anschein der ihr verbliebenen Rechtsposition aufgrund der noch nicht gelöschten Auflassungsvormerkung auch im eigenen Interesse verwertet, so der BFH. Eine Rückgängigmachung i.S.d. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sei folglich abzulehnen.
 

Betroffene Norm

§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

Streitjahre: 2016, 2017

Vorinstanz

Hessisches FG, Urteil vom 22.10.2020, 5 K 35/20

Fundstelle

BFH, Urteil vom 25.04.2023, II R 38/20 
 

Weitere Fundstellen

BFH, Urteil vom 19.09.2018, II R 10/16, BStBl. II 2019, S. 176, siehe Deloitte Tax News

BFH, Urteil vom 05.09.2013, II R 9/12, BStBl. II 2014, S. 588, siehe Deloitte Tax News 

BFH, Urteil vom 01.07.2008, II R 36/07, BStBl. II 2008, S. 882

BFH, Urteil vom 06.10.2010, II R 31/09

BFH, Urteil vom 25.08.2010, II R 35/08

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