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24.06.2019
Grundsteuer/ Grunderwerbsteuer

Grundsteuer-Reformgesetz: Regierungsentwurf vorgelegt

Nach dem Kompromiss der Regierungsparteien CDU, CSU und SPD zur Grundsteuerreform am 16.06.2019, hat die Bundesregierung kurzfristig, die den Kompromiss umsetzenden, Gesetzentwürfe vorgelegt. Mit der Reform sollen die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes aus einem Urteil von 2018 umgesetzt werden.

Hintergrund

Mit Urteil vom 10.04.2018 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Einheitsbewertung für Zwecke der Grundsteuer für mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar erklärt und den Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 zu einer Neuregelung aufgefordert (siehe Deloitte Tax-News). Sofern der Gesetzgeber bis zum 31.12.2019 Neuregelungen getroffen hat, gelten die bisherigen als verfassungswidrig erkannten Regelungen noch fünf Jahre nach deren Verkündung, aber nicht länger als bis zum 31.12.2024 fort. Demnach dürfen spätestens ab dem 01.01.2025 keine Grundsteuerbelastungen mehr auf die bisherigen Bewertungsregelungen gestützt werden.

Regierungsentwurf

Die Regierungsparteien CDU, CSU und SPD hatten sich im Rahmen eines Koalitionsausschusses am 16.06.2019 auf die Eckpunkte für eine Grundsteuerreform verständigt. Der Kompromiss wurde kurzfristig in Gesetzesformulierungen umgesetzt und von der Bundesregierung als Regierungsentwurf verabschiedet. Dabei besteht die Reform aus einem Gesetzespaket aus 3 Gesetzentwürfen:

  • Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts - Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG
  • Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)
  • Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

Der Entwurf des Grundsteuer-Reformgesetzes zielt auf eine verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Neuregelung der Grundsteuer und der damit verbundenen Bewertung der Grundsteuerobjekte, um die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten. Generell nicht beabsichtigt ist eine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens. An die Gemeinden wird daher appelliert, die durch die Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Aufkommensverschiebung durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern.

Um eine wiederkehrende Bewertung der Grundsteuerobjekte zu gewährleisten, sollen die Grundlagen für ein weitgehend automatisiertes und damit zukunftsfähiges, einfach, transparent und nachvollziehbar ausgestaltetes Verwaltungsverfahren bei der Erhebung der Grundsteuer geschaffen werden.

Bisher gibt es die Grundsteuer in zwei Varianten. Für landwirtschaftliche Flächen gilt die Grundsteuer A, für alle restlichen bebauten oder bebaubare Grundstücke die Grundsteuer B. Im Rahmen eines eigenen Entwurfes eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung soll zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken eine dritte Variante der Grundsteuer, die Grundsteuer C, eingeführt werden.

Allgemein

Grundlage des Reform-Gesetzes soll ein sogenanntes wertabhängiges Modell sein, bei dem die Grundstückswerte und das Alter von Gebäuden herangezogen werden (die Bundesländer sollen über eine Öffnungsklausel hiervon abweichen können). An den wesentlichen Elementen des geltenden Rechtes soll festgehalten werden: am Steuergegenstand (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Grundstücke), am System von Hauptfeststellung, Wertfortschreibung und Nachfeststellungen und an den bisherigen Bewertungsmethoden zur Ermittlung des Bewertungsziels (Ertrags- und Sachwertverfahren zur Ermittlung eines objektiviert-realen Werts innerhalb eines Wertekorridors des gemeinen Werts im Sinne von § 9 Absatz 1 BewG). Das Wort „Einheitswert“ wird durch „Grundsteuerwert“ ersetzt. 

Bei der Berechnung der Grundsteuer soll, wie bisher, von einem Steuermessbetrag ausgegangen werden. Dieser sei durch Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, der nach dem Bewertungsgesetz im Veranlagungszeitpunkt für den Steuergegenstand maßgebend ist. Die Steuermesszahl soll 0,34 Promille betragen.

Bewertung bebauter Grundstücke

Der Grundsteuerwert bebauter Grundstücke soll nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln sein.

Ertragswertverfahren

Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum sollen gemäß dem Ertragswertverfahren zu bewerten sein. Hierbei ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrages (Barwert des Reinertrags) und dem abgezinsten Bodenwert. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Außenanlagen und die sonstigen Anlagen abgegolten.

Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG-E, Anlage 39 zum BewG-E)
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E, Anlage 40 zum BewG-E)
= jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG-E)

x Vervielfältiger (§§ 253 Absatz 2, 256 BewG-E, Anlage 37, 38 zum BewG-E)
= Barwert des Reinertrages (§§ 252, 253 BewG-E)

+ abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG-E)
= Grundsteuerwert (§ 252 BewG-E)

Der Rohertrag ergibt sich aus der in der Anlage zum Gesetz entsprechend der Eigenschaften des Grundstücks angegebenen Nettokaltmieten einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge (vgl. Anlage 39 zum BewG).

Sachwertverfahren

Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum sowie sonstige Grundstücke sollen nach dem Sachwertverfahren bewertet werden. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen und der Wert der sonstigen Anlagen sind mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

Normalherstellungskosten
x Baupreisindex (zum Hauptfeststellungszeitpunkt Anpassung an Preisentwicklung)
x Brutto-Grundfläche
= Gebäudenormalherstellungswert
./.Alterswertminderung (max. 70 Prozent)
=Gebäudesachwert (§ 259 BewG-E)

Grundstücksfläche
x Bodenrichtwert
= Bodenwert (§ 247 BewG-E)

Bodenwert
+ Gebäudesachwert
=vorläufiger Sachwert

x Wertzahl nach § 260 BewG-E
= Grundsteuerwert


Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke (Bodenwert) bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten.

Mindestwert

Es soll einen Mindestwert für den Grundsteuerwert geben. Danach soll für ein bebautes Grundstück der anzusetzende Wert nicht geringer sein als 75 Prozent des Wertes, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es einen eigenen Weg zur Ermittlung des Mindestwertes.

Grundsteuervergünstigung

Über einen Abschlag von der Steuermesszahl in Höhe von 25 Prozent für bestimmte förderungswürdige Wohngrundstücke soll es zu einer Vergünstigung kommen. Mit dieser Maßnahme sollen Investitionsanreize gesetzt werden.

Inkrafttreten

Die wesentlichen Änderungen des Bewertungsgesetzes treten am Tag nach der Verkündung in Kraft. Die Änderungen des Grundsteuergesetzes sollen am 01.01.2025 in Kraft treten.

Grundsteuer C

Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung sieht für Gemeinden die Möglichkeit vor, einen höheren Hebesatz in Gebieten mit besonderem Wohnraumbedarf auf baureife aber brachliegende Grundstücke festzusetzen.
Dabei soll es sich bei den baureifen Grundstücken um unbebaute Grundstücke handeln, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar wären. Diese Neuregelung soll am 01.01.2025 in Kraft treten.

Öffnungsklausel

Das Reform-Paket sieht in einem eigenen Gesetzentwurf darüber hinaus eine Änderung des Grundgesetzes vor. Durch eine Ergänzung des Artikels 105 Absatz 2 GG soll die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes für die Grundsteuer festgeschrieben und die Abweichungsbefugnis der Länder durch Aufnahme der Grundsteuer in den Katalog in Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nr. 7 GG ab 01.01.2025 begründet werden.

Gesetzgebungsverfahren

Das Bundeskabinett hat bereits kurzfristig den Regierungsentwurf für das Gesetzespaket verabschiedet. Die 1. Lesung im Bundestag soll  am 27.06.2019 stattfinden.

Fundstellen

Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts - Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG 

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) 

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

Ihre Ansprechpartner

Dietmar Gegusch
Director German National Office Tax Services

dgegusch@deloitte.de
Tel.: +49 211 8772 3826

Jonas Schneider, LL.M.
Manager

jonschneider@deloitte.de
Tel.: +49 211 8772 3177

Business Tax (Real Estate)

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