Jahressteuergesetz 2024: Übertragung von Grundstücken zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern

Der Bundestag hat mit seinem Gesetzesbeschluss zum Jahressteuergesetz 2024 den Weg für die Verlängerung der Grunderwerbsteuerbefreiung von Grundstücksübertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern über den 31.12.2026 hinaus frei gemacht. Das soll ausschließlich für Grundstücksübertragungen gelten, die vor Ablauf des 31.12.2026 erfolgt sind und deren Nachbehaltensfristen zum 31.12.2026 noch laufen. Für Grundstücksübertragungen ab dem 01.01.2027 ist dagegen keine Neuregelung vorgesehen.

Hintergrund: Modernisierung des Personengesellschaftsrechts

Übertragungen von inländischen Grundstücken zwischen einer Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies regeln die Steuerbefreiungstatbestände der §§ 5, 6 Grunderwerbsteuergesetz („GrEStG“), wonach die Grunderwerbsteuer in dem Umfang nicht erhoben wird, als der Gesellschafter an einer Gesamthand beteiligt ist und bestimmte Vor- bzw. Nachbehaltensfristen einhält, während deren zehnjährigen Laufzeit sich die Beteiligung nicht verringern darf.

Diesen Grundsatz hat das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG v. 10.08.2021, BGBl. I 2021, 3436) ins Wanken gebracht. Denn ein wesentlicher Kern dieser Reform ist, dass (Außen-)Personengesellschaften mit Wirkung zum 01.01.2024 aus zivilrechtlicher Sicht keine Gesamthand (oder jedenfalls keine Gesamthand in der bis dato geltenden Interpretation derselben) mehr darstellen. Das Vermögen einer (Außen-)Personengesellschaft ist nicht Gesamthandvermögen der Gesellschafter (§§ 718, 719 BGB a.F.), sondern „Vermögen der Gesellschaft“ (§ 713 BGB n.F.).

Es bestand somit ab 01.01.2024 das Risiko, dass Personengesellschaften und ihre Gesellschafter nicht mehr von der Grunderwerbsteuerbefreiung begünstigt werden.

Reaktion des Gesetzgebers: Personengesellschaften gelten auch nach dem 01.01.2024 als Gesamthand (§ 24 GrEStG)

Der Druck auf den Gesetzgeber nahm daher insbesondere im Laufe des Jahres 2023 stetig zu. Auf dem politischen Verhandlungstisch lag hierbei eine weitreichende Reform der Grunderwerbsteuer. Mangels politischer Durchsetzungskraft entschied sich der Gesetzgeber schließlich für eine minimalinvasive Übergangslösung in Form des § 24 GrEStG, der auf dem letzten Drücker eingeführt wurde (siehe Deloitte Tax-News). Nach § 24 GrEStG gelten rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand mit der Folge, dass auch die Befreiungstatbestände der §§ 5, 6 GrEStG auf Personengesellschaften und ihre Gesellschafter ohne weiteres anwendbar bleiben. Der Worst-Case war also (vorerst) abgewendet.

Befristete Geltung der Gesamthand-Fiktion bis 31.12.2026

Jedoch ist die Regelung des § 24 GrEStG von Beginn an befristet bis zum 31.12.2026. Es handelt sich mithin um eine dreijährige Übergangslösung, mit der sich der Gesetzgeber Zeit erkauft hat. Dahinter steht die politische Hoffnung, bis 31.12.2026 eine dauerhafte Lösung ggf. in Form einer grundlegenden Reform der Grunderwerbsteuer zu finden. Und in der Tat nahm sich der Arbeitskreis Grunderwerbsteuer an, einen Entwurf für eine Reform der Grundsteuer zu erarbeiten. Dem Vernehmen nach ist die Einigung auf den Entwurf aufgrund gegensätzlicher Vorstellungen der beteiligten Akteure aus Bundesfinanzministerium, Wissenschaft und Praxis jedoch vorerst ins Stocken geraten.

Vor diesem Hintergrund würden Personengesellschaften und ihre Gesellschafter spätestens zum 01.01.2027 erneut Gefahr laufen, dass das Worst-Case-Szenario eintritt:

Keine Befreiung von Grundstücksübertragungen ab dem 01.01.2027, weil die Befreiungstatbestände mangels „Gesamthand“ nicht einschlägig sind; und
Rückwirkende Besteuerung von bereits erfolgten Grundstücksübertragungen, wenn am 31.12.2026 die zehnjährige Nachbehaltensfrist noch nicht abgelaufen ist, weil der Gesellschafter nicht mehr an einer „Gesamthand“ beteiligt ist.

Beschluss des Bundestags vom 18.10.2024: Fortgeltung der Grunderwerbsteuer-Befreiung für vor dem 31.12.2026 erfolgte Grundstücksübertragungen

Diese Rechtsunsicherheit hat nunmehr der Bundestag im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 2024 zumindest zum Teil aufgegriffen (zum Gesetzgebungsverfahren siehe Deloitte Tax-News). Der Bundestag tritt hierbei für eine Fortgeltung der Grunderwerbsteuerbefreiung zugunsten von Grundstücksübertragungen ein, die vor Ablauf des 31.12.2026 erfolgt sind, deren Nachbehaltensfristen aber zum 31.12.2026 noch laufen. Rechtstechnisch soll dies schlicht dadurch erfolgen, dass die §§ 5, 6 GrEStG ab dem 01.01.2027 insoweit nicht mehr auf die Gesamthand abstellen, sondern auf das Vermögen der Personengesellschaft.

Bewertung

Im Ausgangspunkt könnte durchaus bezweifelt werden, ob mit der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts die Anwendbarkeit der Steuerbefreiungen nach §§ 5, 6 GrEStG tatsächlich in Frage gestellt wird. Dennoch ist offen, wie sich Rechtsprechung und Finanzverwaltung hierzu positionieren würden. Daher ist der Beschluss des Bundestags aus Praxissicht sehr zu begrüßen, weil er zur Rechtssicherheit bei der grunderwerbsteuerlichen Einordnung von Grundstücksübertragungen beitragen würde. In diesem Sinne bleibt zu hoffen, dass sich der Bundestag im weiteren Gesetzgebungsverfahren auch durchsetzt. Falls diese Hoffnung enttäuscht wird, sollten Personengesellschaften bzw. ihre Gesellschafter prüfen, ob eine Rückübertragung von Grundstücken (z.B. per Anwachsung) steuerneutral erfolgen kann.

Kritisch ist dagegen zu sehen, dass die Neuregelung nichts zu Grundstücksübertragungen ab dem 01.01.2027 besagt und die Steuerbefreiung insoweit nicht sichergestellt wäre. Im Vergleich hierzu geht die Stellungnahme des Bundesrates vom 27.09.2024 zum Entwurf eines Steuerfortentwicklungsgesetzes (SteFeG) weiter (siehe Deloitte Tax-News). Denn der Bundesrat tritt hierbei für eine Aufhebung der Befristung des § 24 GrEStG ein, sodass die darin enthaltene, gesetzliche Fiktion der Personengesellschaft als Gesamthand fortan dauerhaft für Zwecke der Grunderwerbsteuer verankert wäre. Es deutet sich jedoch an, dass sich der Bundesrat hiermit ggf. nicht durchsetzen kann (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung, vgl. BT-Drs. 20/13159, S. 14).

Schließlich schwebt über der Grunderwerbsteuerbefreiung ein anderes „Damoklesschwert“. Denn die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts hat zumindest partiell die Unterschiede zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften beseitigt. Zum Teil wird daher die Frage aufgeworfen, ob die Begünstigung von Personengesellschaften gegenüber Kapitalgesellschaften verfassungsrechtlich (Gleichbehandlungsgrundsatz gem. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz) und EU-rechtlich (Beihilferecht) Bestand haben wird. Der Bundesrat führt hierzu an, dass zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften weiterhin erhebliche Unterschiede bestehen (vgl. Stellungnahme v. 27.09.2024, BR-Drs. 373/24, S. 16).

Unabhängig hiervon ist die Grunderwerbsteuer mit weiteren drängenden Praxisfragen und Tretminen gespickt (z.B. Zurechnung von Grundstücken; Konkurrenzen der Ergänzungstatbestände und doppelte Grunderwerbsteuer bei Signing und Closing). Es bleibt abzuwarten, ob hierfür die erforderliche politische Wirkkraft für eine Reform aufgebracht wird.