BFH: Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei einem Lastenaufzug in einem Kaufhaus

Die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung ist für die erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) grundsätzlich schädlich, kann aber als unschädliches Nebengeschäft gelten, wenn sie einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt und die quantitativen Grenzen eines Nebengeschäfts nicht überschreitet.

BFH, Urteil vom 25.09.2025, IV R 31/23

Sachverhalt

Die Klägerin ist eine GmbH & Co. KG. Die GmbH & Co. KG vermietet ein mehrstöckiges Gebäude an die X-KG. Das vermietete Gebäude wird als Kaufhaus genutzt und verfügt über einen Lastenaufzug.

Die GmbH & Co. KG beantragte die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG.

Das Finanzamt war der Auffassung, dass eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (Lastenaufzug) der Gewährung der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG entgegensteht. Die hiergegen gerichtete Klage gab das FG statt.

Entscheidung

Auch der BFH kommt zu dem Ergebnis, dass der GmbH & Co. KG die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG zusteht, da die Mitvermietung des Lastenaufzugs ein begünstigungsunschädliches Nebengeschäft darstellt.

Gesetzliche Grundlage

Gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, an Stelle der Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sog. erweiterte Kürzung).

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (grundsätzlich) schädlich

Der BFH führt zunächst aus, dass Betriebsvorrichtungen bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz gehören. Deren Mitvermietung schließt deswegen die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG aus und zwar auch dann, wenn sie einen nur geringfügigen Umfang annimmt (vgl. BFH-Urteil vom 19.12.2023, IV R 5/21). Dies gelte unabhängig davon, ob die Betriebsvorrichtung fest mit dem Grundstück beziehungsweise dem Gebäude verbunden ist oder nicht.

Ausnahme: begünstigungsunschädliches Nebengeschäft

Etwas anderes gilt nach dem BFH nur dann, wenn die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung als begünstigungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen ist.

Ein solches sei anzunehmen, wenn das Nebengeschäft einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt. Hierzu zählt insbesondere der Betrieb notwendiger Sondereinrichtungen für die Mieter und notwendiger Sondereinrichtungen im Rahmen der allgemeinen Wohnungsbewirtschaftung, etwa die Unterhaltung von zentralen Heizungsanlagen, Gartenanlagen und Ähnlichem (vgl. BFH-Urteil vom 26.08.1993, IV R 18/91). Eine darüber hinausgehende Mitvermietung von nicht fest mit dem Grundstück verbundenen Betriebsvorrichtungen schließe die Kürzung dagegen regelmäßig aus (vgl. BFH-Urteil vom 11.01.2024, IV R 24/21).

Ob ein begünstigungsunschädliches Nebengeschäft vorliege, sei anhand objektiver Umstände festzustellen. Sprechen aus Sicht des Vermieters objektive Umstände wie zum Beispiel Gebäudetypus, Lage, Ausstattung sowie sonstige Eigenarten des Grundstücks für eine bestimmte Art der Nutzung, sei die Frage, ob sich die Mitvermietung einer mit dem Gebäude fest verbundenen Betriebsvorrichtung als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt, unter Berücksichtigung dieser Gegebenheiten sowie des objektiv-funktionalen Zusammenhangs von Betriebsvorrichtung und Gebäude zu beantworten. Gehört die fest mit dem Gebäude verbundene Betriebsvorrichtung zur typischen und/oder aus technischen beziehungsweise baulichen Gründen durch den Vermieter zu stellenden Infrastruktur eines entsprechenden Objekts, sei die Mitvermietung regelmäßig nicht begünstigungsschädlich, sofern sie die quantitativen Grenzen nicht überschreitet.

Die Erforderlichkeit eines solchen Nebengeschäfts zur eigenen wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung und -nutzung sei bereits dann zu verneinen, wenn diese zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne das Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können (vgl. BFH-Urteil vom 11.01.2024, IV R 24/21).
Umgekehrt verlange die Rechtsprechung nicht, dass die Mietvermietung der Betriebsvorrichtung zwingend notwendig im Sinne von "alternativlos" oder "einzig denkbar" sein müsse, um begünstigungsunschädlich zu sein.

Im Streitfall

Im Streitfall bestätigt der BFH, dass die Mitvermietung des Lastenaufzugs nicht begünstigungsschädlich war. Bei dem Mietobjekt, welches als mehrstöckiges Warenhaus konzipiert ist, sei der Lastenaufzug funktional notwendig, um Waren zwischen den Etagen zu transportieren. Die Mitvermietung des Lastenaufzuges wird also vom BFH als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksnutzung angesehen und quantitativ als geringfügiges Nebengeschäft bewertet (vgl. hierzu auch BFH-Beschluss vom 17.11.2005, I B 150/04).

Weiter sei die im Streitfall vorliegende Betriebsverpachtung (ausnahmsweise) nicht begünstigungsschädlich, da die GmbH & Co. KG ausschließlich eigenen Grundbesitz vermietet hat und mit der Mitvermietung des Lastenaufzugs ein begünstigungsunschädliches Nebengeschäft ausgeübt hat.

Zur Ermittlung des Gewerbeertrags führt der BFH Folgendes aus: Das Entgelt für die Überlassung des Lastenaufzugs bzw. der entsprechende Teil des Gewerbeertrags ist von der erweiterten Kürzung ausgenommen. Entgegen der Auffassung des FG ist, selbst wenn der positive Gewerbeertrag jeweils unter dem gesetzlichen Freibetrag liegen sollte, die Ermittlung des konkreten Gewerbeertrags notwendig, da dessen Kürzung um den gesetzlichen Freibetrag erst nach dem Verlustabzug erfolgt. Erst der „Gewerbeertrag nach Verlustabzug“ sei um den gesetzlichen Freibetrag (§ 11 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 GewStG) zu kürzen. Der BFH weist die Sache an das FG zurück, so dass die konkrete Ermittlung des Gewerbeertrags nachgeholt werden kann.

Betroffene Normen

§ 9 Nr. 1 S. 2, GewStG

Streitjahre 2016 – 2020

Anmerkung

Geänderte Rechtslage

Mit dem Fondsstandortgesetz vom 03.06.2021 (BGBl. I 2021, S. 1498, siehe Deloitte Tax-News) wurde mit Wirkung ab Erhebungszeitraum 2021 § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG eingeführt. Nach § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG sind auch sonstige Einnahmen begünstigungsunschädlich, wenn die Einnahmen aus einer unmittelbaren Vertragsbeziehung mit den Mietern des Grundbesitzes erzielt werden und die Einnahmen die Bagatellgrenze in Höhe von 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Bedeutung erlangt diese Ausnahme auch im Falle der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen.