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17.11.2016
Unternehmensteuer

BFH: Keine Gewerbesteuerpflicht bei Vermietung eines Einkaufszentrums

Die Vermietung eines Einkaufszentrums unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Eine gewerbliche Tätigkeit wird jedenfalls nicht dadurch begründet, dass der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine GmbH & Co. KG (Vermietungsgesellschaft), errichtete auf einem von ihr erworbenen Grundstück ein Fachmarktzentrum. Die Räumlichkeiten vermietete die KG an ca. 40 verschiedene Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen. Für die Verwaltung schloss die KG einen Verwaltervertrag über die Bewirtschaftung des Fachmarktzentrums mit der C-GmbH, die u. a. für den Abschluss und die Verwaltung der Mietverträge, Pflege und Instandhaltung des Objekts sowie Gründung einer Werbe-GbR zuständig war. Die Mieter wurden verpflichtet der Werbe-GbR beizutreten.

Die GmbH & Co. KG erklärte für die Streitjahre 1998-2002 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt ging hingegen davon aus, dass Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorlägen. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg.

Entscheidung

Das Finanzgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Vermietung des Einkaufzentrums wegen der Vielzahl der damit verbundenen Dienstleistungen einen Gewerbebetrieb darstellte.

Für die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von einem Gewerbebetrieb hat die Rechtsprechung verschiedene Kriterien entwickelt (vgl. BFH-Beschluss vom 25.06.1984), so sei auf das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung abzustellen (vgl. BFH-Urteil vom 22.01.2003). Das Vermieten einzelner (beweglicher oder unbeweglicher) Gegenstände gehe in der Regel nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinaus. Auch Leistungen wie die Pflege, Wartung und Versicherung des vermieteten Objekts gehörten noch zum Umfang einer normalen (vermögensverwaltenden) Vermietungstätigkeit (vgl. BFH-Urteil vom 22.01.2003).

Nicht jede über die Zurverfügungstellung von (Wohn-)Raum hinausgehende Sonderleistung führe schon dazu, dass der Charakter der Vermögensverwaltung verloren ginge. Bei Erbringung von Leistungen über das Vermieten hinaus komme es darauf an, ob von dem Vermieter erbrachte Leistungen noch üblich, mithin gebräuchlich und verbreitet seien. Um unschädlich zu sein, dürften sie nicht über das hinausgehen, was die Nutzung der Räume zu dem von den Mietern vorausgesetzten gewerblichen Zweck ermöglicht, und auch nicht als eigenständiges Herantreten des Vermieters an den Markt verstanden werden können. Die Leistungen müssten jedenfalls überwiegend im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters erbracht werden.

Die Vermietung eines Einkaufszentrums erfordere eine gewisse Infrastruktur (Parkplätze, Abstellräume, Sanitäranlagen, Zugangssicherung etc.). Betrieb und Instandhaltung solcher Infrastruktureinrichtungen seien keine Zusatzleistungen des Vermieters, sondern untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung. Auch vom Vermieter oder einem Centermanager erbrachte Werbe- und verkaufsfördernden Maßnahmen stellten ebenfalls für die Vermietung eines Einkaufszentrums übliche Sonderleistungen dar. Sie fänden im überwiegenden Interesse des Vermieters statt, da der Vermieter die dadurch erhöhte Attraktivität des Standorts nutzen könne, um z.B. Mieter zu binden oder neue zu gewinnen. Zudem könnten höhere Mieten verlangt werden bzw. bei Umsatzmieten unmittelbar an Umsatzsteigerungen partizipiert werden.

Betroffene Normen
§ 2 Abs. 1 S. 1, 2 GewStG, § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2 EStG
Streitjahre 1998 bis 2002

Vorinstanz
Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 26.06.2013, 7 K 10056/09

Fundstelle
BFH, Urteil vom 14.07.2016, IV R 34/ 13
Pressemitteilung Nr. 71 vom 16.11.2016

Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 22.01.2003, X R 37/00, BStBl. II 2003, S. 464
BFH, Beschluss vom 25.06.1984, GrS 4/82, BStBl. II 1984, S. 751

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