04.09.2025BFH: Versagung der erweiterten Kürzung bei En-bloc-Veräußerung einer Kapitalgesellschaft
Veräußert eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Mehrfamilienhaus-Grundstücke durch einen Verkaufsakt an einen Erwerber ("en bloc"), wird durch die Drei-Objekt-Grenze ein für die erweiterte gewerbesteuerliche Gundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) schädlicher gewerblicher Grundstückshandel indiziert. Auf das Kriterium der Nachhaltigkeit kommt es nicht an.
BFH, Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22
Sachverhalt
In ihrem Gründungsjahr erwarb die XZ GmbH fünf mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Im dritten Jahr nach dem Erwerb veräußerte die XZ GmbH die fünf erworbenen Objekte mit einheitlichem Vertrag an denselben Erwerber (sog. En-bloc-Veräußerung).
Die XZ GmbH beantragte die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Aus ihrer Sicht hat es aufgrund der lediglich einmaligen (En-bloc-)Veräußerung an der für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit erforderlichen Nachhaltigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG gefehlt. Hingegen waren sowohl das Finanzamt als auch das FG der Auffassung, dass die Tätigkeit der XZ GmbH als gewerblicher Grundstückshandel einzustufen ist.
Entscheidung
Auch der BFH kommt zu dem Ergebnis, dass der XZ GmbH die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG zu versagen ist, weil ihre Tätigkeit gewerblichen Charakter hat und sich nicht mehr als Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes darstellt.
Gesetzliche Grundlagen
Gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG wird auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, der Teil des Gewerbeertrags gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sog. erweiterte Kürzung).
Keine erweiterte Grundstückskürzung bei Gewerblichkeit
Unter Berufung auf seine bisherige Rechtsprechung führt der BFH zunächst aus, dass die erweiterte Grundstückskürzung ausgeschlossen ist, wenn die Verwaltung oder Nutzung die Grenzen zur Gewerblichkeit überschreitet (vgl. auch BFH-Urteil vom 25.05.2023, IV R 33/19). Die Grenze zur Gewerblichkeit werde überschritten, wenn die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung entscheidend in den Vordergrund tritt (vgl. Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001, GrS 1/98). Nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze könne von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden. Nach der bisherigen Rechtsprechung (vgl. BFH-Urteile vom 07.10.2004, IV R 27/03) zu Personengesellschaften ist beim Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze durch Veräußerung von mehr als drei Objekten mit einem einzigen Verkaufsgeschäft das Kriterium der Nachhaltigkeit für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels allerdings nur dann erfüllt, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass noch andere derartige Grundstücksgeschäfte geplant sind.
Das Kriterium der Nachhaltigkeit bei Kapitalgesellschaften nicht notwendig
Der BFH hebt hervor, dass der Rahmen bloßer Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes bei einer einmaligen En-bloc-Veräußerung von Grundbesitz durch eine Kapitalgesellschaft in einer für die erweiterte Kürzung schädlichen Weise unabhängig davon überschritten sein kann, ob insofern auch eine nachhaltige gewerbliche Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG vorliegt.
Für diese Auslegung spreche sowohl der Normwortlaut des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG als auch die Gesetzessystematik. So stelle der Wortlaut nicht auf die Erwerberzahl oder die „Nachhaltigkeit der Veräußerung“ ab. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG verweise auch nicht auf § 15 EStG. Auch der Normzweck und die Normhistorie des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG spreche nicht dagegen, bei einer Kapitalgesellschaft das Kriterium der Nachhaltigkeit bei der Abgrenzung der Grundbesitzverwaltung/-nutzung von der nicht mehr bloßen Vermögensverwaltung/-nutzung für verzichtbar zu halten. Die Vorschrift bezwecke zwar eine Gleichstellung von Kapitalgesellschaft mit Personengesellschaften im Sinne einer gewerbesteuerrechtlichen Annäherung, nicht jedoch eine Gleichstellung im Sinne einer uneingeschränkten Gleichbehandlung.
Anwendung auf den Streitfall
Der BFH kommt zu dem Ergebnis, dass die XY-GmbH wegen der erfolgten en-bloc-Veräußerung aller fünf erworbenen Grundstücke den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschritten hat. Ob eine Nachhaltigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG trotz der en-bloc-Veräußerung aller fünf Grundstücke an nur eine Erwerberin vorliegt, ist nach dem BFH unerheblich für die Bejahung des Grundstückshandels der XY-GmbH. Folglich kann der XY-GmbH die beantragte erweiterte Grundstückskürzung nicht gewährt werden.
Betroffene Normen
§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, § 15 Abs. 2 EStG
Streitjahr 2018
Vorinstanz
Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.01.2022, 8 K 8008/21
Fundstelle
BFH, Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22, lt. BMF zur Veröffentlichung im BStBl. II vorgesehen
Anmerkung
Hintergrundinformation: erweiterte Grundstückskürzung
Aufgrund der sog. erweiterten Kürzung unterliegen Erträge von Grundstücksunternehmen, soweit sie aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes resultieren, nicht der Gewerbesteuer (vgl. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG). Diese Regelung bezweckt die Gleichstellung von Unternehmen, die nur eine private Vermögensverwaltung betreiben (unabhängig von ihrer Rechtsform). So können auch Unternehmen, die kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen, aber tatsächlich nur Grundstücksverwaltung betreiben, im Rahmen der erweiterten Kürzung von der Gewerbesteuer wieder befreit werden.
Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 25.05.2023, IV R 33/19, BStBl. II 2023, S. 927, siehe Deloitte Tax-News
Großer Senat des BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl. II 2002, S. 291
BFH, Urteil vom 07.10.2004, IV R 27/03, BStBl. II 2005, S. 164
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