BFH: Vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude muss realen Wertverhältnissen entsprechen

Sofern eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude nur zum Schein getroffen wurde, Gestaltungsmissbrauch darstellt oder in grundsätzlicher Weise nicht die realen Wertverhältnisse abbildet, ist diese ausnahmsweise – trotz der vertraglichen Vereinbarung – nicht der Berechnung der Gebäude-AfA zu Grunde zu legen.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss eines Hauses für je 498.000 DM. Dabei entfielen laut Vertrag auf den jeweiligen Gebäudeteil 300.000 DM und auf den anteiligen Grund und Boden jeweils 198.000 DM. Der Kaufpreis wurde somit in Höhe von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf den Grund und Boden aufgeteilt. Der Kläger berechnete auf Grundlage dieser Prozentsätze seine Gebäude-AfA.

Das Finanzamt hingegen ließ eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen, der für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil von 24 % bzw. 23 % feststellte. Ausgehend von geringeren AfA-Beträgen setzte das Finanzamt die ESt entsprechend höher fest. Das FG gab der dagegen gerichteten Klage mit der Begründung statt, eine Einigung der Vertragsparteien sei grundsätzlich dann zu berücksichtigen, wenn die Vereinbarung von wechselseitigen Interessen getragen sei. Das Finanzamt legte Revision ein.

Entscheidung

Das FG habe zu Unrecht die vertragliche Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung als AfA-Bemessungsgrundlage akzeptiert und keine hinreichende Würdigung der konkreten Wertverhältnisse der Kaufobjekte vorgenommen. Die Abweichung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung von dem zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses geltenden Bodenrichtwert habe das FG weder konkretisiert noch seine Indizwirkung erkannt. Weiter seien von Seiten das FG die Gesamtumstände von Grundstück und Gebäude nicht umfassend gewürdigt worden, um konkrete Anhaltspunkte herauszuarbeiten, die die vertragliche Aufteilung ggf. als nachvollziehbar erscheinen lassen, denn der bloße Hinweis des FG auf allgemein fallende Bodenrichtwerte genüge nicht.

Eine vertraglich vorgenommene Kaufpreisaufteilung sei zwar grundsätzlich der Besteuerung zu Grunde zu legen und auch rechtfertige der Umstand, dass ein höherer Anschaffungswert des Gebäudes ggf. sowohl Käufer als auch Verkäufer zugutekomme, noch keine abweichende Verteilung. Jedoch sei die Kaufpreisaufteilung nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestünden, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. von § 42 AO seien gegeben. Eine vertragliche Vereinbarung dürfe nicht zur freien Gestaltung der Höhe der AfA und damit der Steuer führen.

Bei nennenswerten Zweifeln an der vertraglichen Aufteilung sei diese anhand der objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren. Ebenso müssten die Gesamtumstände des Kaufobjektes gewürdigt und dahingehend überprüft werden, ob besondere Aspekte, wie z.B. besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, die Abweichung zwischen Kaufpreisaufteilung und Bodenrichtwerten rechtfertige.

Eine Korrektur der vertraglich getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises sei dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar erscheine.

Betroffene Norm

§ 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG, § 7 EStG

Streitjahr 2001, 2002 

Vorinstanz

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.02.2014, 5 K 5012/12

Fundstelle

BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14, BStBl II 2016, S. 397