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10.11.2016
Unternehmensteuer

BFH: VGA bei nicht kostendeckender Vermietung eines Einfamilienhauses an Gesellschafter

Trägt eine KapGes Aufwendungen, die ein Einfamilienhaus zu privaten Wohnzwecken ihres Gesellschafters betreffen, muss sie sich zwecks Vermeidung einer vGA nicht nur die Kosten erstatten lassen, sondern zusätzlich einen Gewinnaufschlag verlangen. Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen kommt nur (ausnahmsweise) in Betracht, wenn bezogen auf den jeweils zu beurteilenden VZ bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgegangen werden kann. Eine zukünftige Gewinnerwartung oder sich bei rückschauender Betrachtung als erfolgversprechend herausgestellte Tätigkeit ist nicht ausreichend.

Sachverhalt

In den Streitjahren 2007 bis 2010 hatten die Klägerinnen, jeweils GmbHs, an ihre Gesellschafter-Geschäftsführer Einfamilienhäuser zum ortsüblichen Preis vermietet. Die Finanzämter waren der Auffassung, statt der ortsüblichen Miete hätte die Kostenmiete zzgl. eines Gewinnaufschlags verlangt werden müssen und nahmen in Höhe der Differenz eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) an.

Entscheidung

Die Finanzämter sind zutreffend von verdeckten Gewinnausschüttungen ausgegangen.

Zwar habe eine Kapitalgesellschaft keine außerbetriebliche Sphäre, weshalb jedes Wirtschaftsgut – grundsätzlich unabhängig von der Motivation zur Anschaffung – zum betrieblichen Bereich gehöre. Allerdings schließe dies nicht aus, dass aus einer Investition resultierende Verluste als vGA zu qualifizieren sein könnten. Eine vGA sei zwar nicht schon deshalb anzunehmen, weil ein Geschäft das Risiko hoher Verluste mit sich bringt, da das Inkaufnehmen solcher Risiken der unternehmerischen und kaufmännischen Freiheit unterliege. Allerdings verhalte es sich anders, wenn die Kapitalgesellschaft nicht aus eigenem Gewinnstreben, sondern zur Befriedigung privater Interessen seiner Gesellschafter handle. Die Abgrenzung erfolge nach den Kriterien, die auch für die Abgrenzung zwischen Einkunftserzielung und Liebhaberei herangezogen werden (vgl. BFH-Urteile vom 17.11.2004 sowie vom 22.08.2007).

Im Rahmen des durchzuführenden Fremdvergleichs sei zu berücksichtigen, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter nur dann bereit sei, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet würden und die Gesellschaft zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhalte (vgl. BFH-Urteil vom 17.11.2004). Dies ergebe sich bereits daraus, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter grundsätzlich kein Einfamilienhaus zur Weitervermietung anschaffen würde, wenn die Miete nicht die Kosten und einen angemessenen Gewinnaufschlag abdecke.

Zudem würde sich der ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter nicht damit zufrieden geben, dass die Investition in ferner Zukunft einen Gewinn abwerfe. Bei dem durchzuführenden Fremdvergleich sei auf die Lage im jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum zu schauen. Nicht relevant sei, ob die Investition bei rückschauender Betrachtung wirtschaftlich sinnvoll war oder nicht. Zwar würden vorübergehende Verluste in einer Anlaufphase jedenfalls dann nicht auf ein Fehlen der Gewinnerzielungsabsicht hindeuten, wenn der Unternehmer auf sie mit betriebswirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen reagiere (BFH-Urteil vom 22.08.2007). Das bedeute aber nicht, dass im Zusammenhang mit der Prüfung einer vGA generell die Grundsätze für die Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung – z. B. die Erzielbarkeit eines Totalgewinns über einen gedachten Vermietungszeitraum von 30 Jahren – gelten würden (vgl. BFH-Urteil vom 17.11.2004). Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter würde eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen nur dann ausnahmsweise in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen könne (vgl. FG Köln vom 20.08.2015). Dies gelte sowohl unabhängig davon, ob ein Gebäude (Einfamilienhaus) nur teilweise vermietet werde (BFH I R 8/15), als auch unabhängig davon, ob ein aufwändig ausgestattetes Einfamilienhaus vermietet werde (BFH I R 12/15).

Vorliegend sei in beiden Fällen nicht von der Erzielbarkeit einer entsprechenden Rendite ausgegangen worden, womit die Vermietung nur zur Befriedigung privater Interessen des Gesellschafters erfolgt sei, nicht hingegen auf Grund des Gewinnstrebens der Gesellschaft. Somit halte die Vorteilsgewährung keinem Fremdvergleich stand.

Betroffene Norm
§ 8 Abs. 3 S. 2 KStG
Streitjahre 2007 bis 2010

Vorinstanzen
Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil vom 05.08.2014, 6 K 24/13 (zu BFH I R 8/15)
Finanzgericht Köln, Urteil vom 22.01.2015, 10 K 3204/12, EFG 2015, S. 843 (zu BFH I R 12/15)

Fundstelle
BFH, Urteil vom 27.07.2016, I R 8/15
BFH, Urteil vom 27.07.2016, I R 12/15

Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 22.08.2007, I R 32/06, BStBl. II 2007, S. 961
BFH, Urteil vom 17.11.2004, I R 56/03, BFH/NV 2005, S. 793
FG Köln, Urteil vom 20.08.2015, 10 K 12/08

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