Immobilien: Entstrickungsbesteuerung ohne Entstrickung?

Zum BFH-Urteil vom 26.03.2025, I R 5/24 (I R 99/15) wurde bereits berichtet (siehe Deloitte Tax-News). Der BFH führt in seiner Urteilsbegründung aus, dass bereits die steuerliche Zuordnung eines Wirtschaftsguts von einer inländischen zu einer ausländischen Betriebsstätte eine Entstrickungsbesteuerung auslöst – selbst dann, wenn Deutschland das Besteuerungsrecht uneingeschränkt behält.

Gerade bei inländischen Immobilien ist diese Sichtweise völlig überschießend und würde zu nicht gerechtfertigten Steuerfolgen führen.

Hintergrund: Steuerliche Entstrickung

Der Fiskus hat ein berechtigtes Interesse, stille Reserven im letztmöglichen Moment zu besteuern – nämlich dann, wenn Deutschland sein Besteuerungsrecht an einem Wirtschaftsgut verliert oder dieses künftig eingeschränkt ist (steuerliche Entstrickung, vgl. § 4 Abs. 1 S. 3 EStG, § 12 Abs. 1 S. 1 KStG). Das Gesetz nennt hierbei einen speziellen Fall der Entstrickung (§ 4 Abs. 1 S. 4 EStG, vgl. auch § 12 Abs. 1 S. 2 KStG): „Ein Ausschluss oder eine Beschränkung des Besteuerungsrechts hinsichtlich des Gewinns aus der Veräußerung eines Wirtschaftsguts liegt insbesondere vor, wenn ein bisher einer inländischen Betriebsstätte des Steuerpflichtigen zuzuordnendes Wirtschaftsgut einer ausländischen Betriebsstätte zuzuordnen ist.“

Die herrschende Meinung im Schrifttum versteht dies bislang überwiegend so, dass eine Entstrickung auch in diesem Fall voraussetzt, dass mit der Zuordnung ins Ausland eine tatsächliche Beeinträchtigung des deutschen Besteuerungsrechts verbunden ist.

Potenzielle Relevanz für Immobilieninvestoren

Das Urteil erging zur Entstrickungsregelung bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften (§ 4 Abs. 1 S. 4 EStG). Aufgrund insoweit übereinstimmenden Wortlauts der Regelung für Körperschaften (§ 12 Abs. 1 S. 2 KStG) ist aber zu erwarten, dass der BFH die Regelungen einheitlich auslegen wird. Auf Basis des Urteils könnten insbesondere folgende Vorgänge der Entstrickungsbesteuerung unterliegen:

1. Übergang in eine Non-PE-Struktur nach Abschluss der Projektentwicklung

• Immobilieninvestoren nutzen häufig ausländische Akquisitionsvehikel zur Vermeidung einer inländischen Betriebsstätte und der damit verbundenen Gewerbesteuerbelastung (sog. Non-PE-Struktur). Insbesondere während der Bau- und Entwicklungsphase kann jedoch gleichwohl unbeabsichtigt eine Betriebsstätte in Deutschland entstehen. Damit waren bislang aber in aller Regel keine erheblichen Gewerbesteuerrisiken verbunden, weil während der Projektentwicklung typischerweise keine Gewinne erzielt werden. Nach dem BFH-Urteil droht nun, dass die in dieser Phase aufgebauten stillen Reserven des Grundstücks realisiert werden, sobald die deutsche Betriebsstätte entfällt.
• Ausländische Investoren sollten daher noch mehr Augenmerk darauf verwenden, dass während der Projektentwicklung keine Betriebsstätte in Deutschland begründet wird.

2. Wegzug einer inländischen Immobilienkapitalgesellschaft

• Nach dem Wegzug einer Immobiliengesellschaft (z.B. durch grenzüberschreitenden Formwechsel und Verlegung der Geschäftsleitung ins Ausland) ist ein inländisches Grundstück grundsätzlich nicht mehr einer deutschen Betriebsstätte zuzuordnen.
• Auch bei Strukturierungsalternativen kann das Urteil relevant werden. Zum Beispiel setzt die ertragsteuerliche Neutralität einer grenzüberschreitenden Verschmelzung voraus, dass hierdurch das Besteuerungsrecht Deutschlands nicht beeinträchtigt wird. Insoweit findet sich zwar im Umwandlungssteuerrecht keine den §§ 4 Abs. 1 S. 4 EStG, § 12 Abs. 1 S. 2 KStG entsprechende Regelung. Allerdings meint die Finanzverwaltung im Einklang mit der Gesetzesbegründung – m.E. zu Unrecht – diese auch in diesem Zusammenhang anwenden zu können (vgl. UmwStE 2025, Rn. 11.09 i.V.m. 03.18).

3. Funktionsverlagerungen ins Ausland: Zuordnung von Anteilen an einer Immobilienkapitalgesellschaft ins Ausland

• Im Zuge von Funktionsverlagerungen ins Ausland können insbesondere Immobilien oder Anteile an Kapitalgesellschaften (mit deutschem Grundbesitz) einer ausländischen Betriebsstätte zuzuordnen sein. Das Gleiche kann beim Wegzug einer inländischen Gesellschaft der Fall sein, die Anteile an einer deutschen Immobiliengesellschaft hält.
• In den typischen Inbound-Strukturen mit Kapitalgesellschaften wird im Falle der Entstrickung von Anteilen immerhin das Schachtelprivileg (Steuerfreistellung nach § 8b Abs. 2 S. 1 KStG) greifen.

Bewertung

Eine Entstrickungsbesteuerung ist in den genannten Fällen nicht gerechtfertigt. Die Entstrickung soll die Aufdeckung stiller Reserven sicherstellen. Im Falle von beweglichen Wirtschaftsgütern wird mit einem Zuordnungswechsel ins Ausland in aller Regel einhergehen, dass das Besteuerungsrecht Deutschlands beeinträchtigt wird. Denn für etwaige Gewinne aus einer ausländischen Betriebsstätte hat in aller Regel der ausländische Betriebsstättenstaat das Besteuerungsrecht (vgl. Art. 7 Abs. 1 S. 2 OECD-MA). Daher mag das BFH-Urteil – das ein bewegliches Wirtschaftsgut betraf – im Ergebnis korrekt sein, weil das Besteuerungsrecht tatsächlich beeinträchtigt wurde.

• Bei einem inländischen Grundstück ist dies indes von vornherein nicht der Fall. Deutschland behält trotz der Zuordnung des Grundstücks ins Ausland in aller Regel das uneingeschränkte Besteuerungsrecht (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 lit. f) aa) und bb) EStG i.V.m. § 8 KStG, Art. 6 Abs. 1, 3, Art. 13 Abs. 1 OECD-MA). Und auch die tatsächliche Durchsetzung des Steueranspruchs kann aufgrund der Belegenheit des Grundstücks im Inland und der hiermit verbundenen Informations- sowie Vollstreckungsmöglichkeiten der Finanzverwaltung ohne weiteres erfolgen. Mit anderen Worten: Es besteht keinerlei Notwendigkeit für eine Besteuerung, weil die stillen Reserven des Grundstücks in Deutschland steuerlich verhaftet bleiben.
• Im Ergebnis gilt das Gleiche für Anteile an einer Immobilienkapitalgesellschaft (mit deutschem Grundbesitz).

Zugegeben, die gesetzliche Regelung (§ 4 Abs. 1 S. 4 EStG, vgl. auch § 12 Abs. 1 S. 2 KStG) ist kein Beispiel gesetzgeberischer Kunst und lässt die Lesart des BFH zu. Auch die im Schrifttum vereinzelt geäußerte Hoffnung, es handele sich bei der Urteilsbegründung insoweit lediglich um ein obiter dictum, ist sehr zweifelhaft. Denn nach Auffassung des BFH behält Deutschland für im Inland gebildete stille Reserven ohnehin das Besteuerungsrecht (so zumindest: BFH v. 17.07.2008, I R 77/06, BFH/NV 2008, 1925; v. 28.10.2009, I R 99/08, BStBl. II 2011, 1019), sodass das Urteil entscheidend auf der fiktiven Entstrickung nach § 4 Abs. 1 S. 4 EStG fußen dürfte. Eine Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt ist bislang nicht erfolgt.

Es bleibt somit abzuwarten, ob der BFH diese Auslegung auch in den oben aufgeführten Konstellationen bestätigt. Bis dahin besteht erhebliche Rechtsunsicherheit. Zumal verbindliche Auskünfte (z.B. zur Absicherung eines grenzüberschreitenden Formwechsels) künftig verweigert bzw. negativ beschieden oder bereits erteilte Auskünfte bis zur Umsetzung des Sachverhalts gar zurückgenommen werden könnten.

Betroffene Normen

§ 4 Abs.1 S. 3 und 4 EStG (i.d.F. des JStG 2010)

Streitjahr ​2005 

Vorinstanz

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2015, 8 K 3664/11 F, siehe Deloitte Tax-News

Fundstelle

BFH, Urteil vom 26.03.2025, I R 5/24 (I R 99/15)

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