OFD Frankfurt am Main: Umsatzsteuer-Option beim Asset Deal

Vertragsparteien eines notariellen Grundstückskaufvertrages gehen häufig vom Vorliegen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen (GIG) im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG aus. Immer wieder herrscht dabei in der Praxis jedoch Unsicherheit, ob nun die Voraussetzungen einer nicht steuerbaren GIG vorliegen oder nicht. Für den Fall, dass nach einer Betriebsprüfung endgültig das Vorliegen einer GiG abgelehnt würde, wird in solchen Fällen bisher im Kaufvertrag hilfsweise eine Option zur umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung vereinbart.

Hintergrund

Verkauft ein Unternehmer ein Grundstück oder ein ganzen Betrieb inklusive Betriebsgrundstück, so kann grundsätzlich von einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1 a UStG ausgegangen werden. In derartigen Fällen kann der Vertrag eine Klausel enthalten, dass der Veräußerer für den Fall, dass die Finanzverwaltung das Vorliegen der Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen in diesem Fall endgültig verneinen sollte, nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuerpflicht der Grundstücksveräußerung optiere. Damit soll eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG zuungunsten des Veräußerers aufgrund der Steuerfreiheit der eventuellen steuerbaren Grundstücksveräußerung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG vermieden werden.

Wird in einem solchen Fall nach Eintritt der formellen Bestandskraft der Steuerfestsetzung für das Jahr des Vertragsabschlusses das Vorliegen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen durch die Finanzverwaltung tatsächlich verneint, ist die im Grundstückskaufvertrag enthaltene bedingte Option erst im Zeitpunkt des Bedingungseintritts, also erst im Jahr der abschließenden rechtlichen Beurteilung und somit nicht rückwirkend bereits im Zeitpunkt der Erklärung der bedingten Option erfolgt. Ist zu diesem Zeitpunkt die Steuerfestsetzung des Jahres des Vertragsabschlusses bereits formell bestandskräftig, liegt unter Berücksichtigung der Regelung des Abschn. 9.1 Abs. 3 Satz 1 UStAE keine wirksame Option vor.

Die OFD Frankfurt am Main nimmt in ihrer Verfügung vom 11.03.2013 zur Ausübung einer vorsorglichen Option nach § 9 Absatz 1 UStG bei angenommener Geschäftsveräußerung im Ganzen nunmehr Stellung.

Verwaltungsanweisung

Nur im Falle einer unbedingten Steuerklausel kann von einer im Zeitpunkt des Vertrags wirksam erklärten Option ausgegangen werden. Dies ist anzunehmen, wenn im notariellen Kaufvertrag die unbedingte Option zur Steuerpflicht gemäß § 9 UStG erklärt wird und die Parteien gleichzeitig vereinbaren, die Grundstückslieferung als Geschäftsveräußerung im Ganzen zu behandeln. Umsatzsteuerrechtlich muss dann entsprechend dieser Vereinbarung verfahren werden (Behandlung als Geschäftsveräußerung im Ganzen), wobei den Finanzämtern alle Informationen offen zu legen sind, die diese – bei einer Ablehnung der Geschäftsveräußerung im Ganzen – zur Festsetzung der Umsatzsteuer benötigen würden.

Mit einer solchen vertraglichen Ausgestaltung ist die Option bereits vor Eintritt der formellen Bestandskraft wirksam erklärt. Liegt tatsächlich eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, gilt die vorstehende Option als von vornherein nicht ausgeübt.

Anmerkung

Rechtssicherheit kann somit nur mit einer unbedingten Steuerklausel erreicht werden. Dies könnte nach dem Wortlaut der Verfügung anzunehmen sein, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag beispielsweise den folgenden Passus enthält:

„Die Vertragsparteien erklären die unbedingte Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 Abs. 1 UStG. Die Umsatzsteuer wird in diesem Fall nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 5 UStG vom Erwerber geschuldet. Gleichzeitig vereinbaren die Vertragsparteien, die vorliegende Grundstückslieferung als Geschäftsveräußerung im Ganzen zu behandeln.“

Betroffene Norm  
§ 1 Abs. 1a UStG, § 9 Abs. 1 UStG
Abschnitt 9.1 Abs. 3 Satz 1 UStAE

Fundstelle
OFD Frankfurt am Main, Verfügung vom 11.03.2013, S 7198 A-25-St111

Weitere Fundstellen  
OFD Niedersachsen, Verfügung vom 14.02.2013, S 7198-117-St173, DStR 2013, S. 918