BFH: Gewerblicher Grundstückshandel – Zurechnung der Grundstücksgeschäfte einer Grundstücksgesellschaft beim Gesellschafter

Einem Gesellschafter können die Veräußerungen einer Gesellschaft oder Grundstücksgemeinschaft zugerechnet werden, auch wenn diese als solche nicht gewerblich tätig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Gesellschafter eigene Grundstücksgeschäfte getätigt hat.

Der BFH bestätigt das Urteil des FG Köln, wonach die anteilige Grundstücksveräußerung durch die Grundstücksgemeinschaft in einen von der Klägerin unterhaltenen gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen ist. Der Streitfall ist dadurch gekennzeichnet, dass die Klägerin in eigener Person kein einziges Objekt veräußert hat, sondern Grundstücksgeschäfte ausschließlich über eine - unstreitig einen gewerblichen Grundstückshandel betreibende - Mitunternehmerschaft (OHG) einerseits und eine als solche vermögensverwaltend tätige Grundstücksgemeinschaft andererseits durchführt. Auch in diesem Fall ist in der Person der Klägerin eine Zusammenrechnung der dieser zuzurechnenden Aktivitäten der OHG und der Grundstücksgemeinschaft vorzunehmen.
BFH, Urteil vom 22.08.2012, X R 24/11, BStBl II 2012, S. 865
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FG Köln vom 18.05.2010
Sachverhalt

Die Klägerin (K) war neben Q zu 50 % an einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt, deren Tätigkeit in erster Linie im Ankauf von Objekten sowie deren Vermietung und Verwaltung besteht. Daneben sind die K und Q zu jeweils 50 % an der E-OHG beteiligt, die auf dem Gebiet des gewerblichen Grundstückhandels tätig ist.

Das Objekt G hatten K und Q Ende 1990 gemeinsam erworben und ihrer Grundstücksgemeinschaft zugeordnet. Durch entsprechende Umbaumaßnahmen wurde ein einheitliches Gewerbeobjekt zur gewerblichen Fremdvermietung erstellt. Dazu wurde ein Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Die vereinbarten Mietlaufzeiten betrugen zwischen 10 und 15 Jahren. Im April 1995 erfolgte der Verkauf des Gesamtobjekts. Das Darlehen wurde zum überwiegenden Teil durch den Erwerber übernommen.

Im Rahmen der Feststellungserklärung der Grundstückgemeinschaft erklärten K und Q Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hinsichtlich des Objekts G. Im Rahmen einer Betriebsprüfung wurde hingegen vertreten, dass die Gesellschaft hinsichtlich des Objekts G als gewerblicher Grundstückshändler aufgetreten ist. Diese Ansicht vertrat auch die zuständige Finanzbehörde. Nach hiergegen erfolglos geführtem Klageverfahren entschied der BFH (Urteil vom 17.12.2008), dass durch den Veräußerungsvorgang auf Ebene der Gesellschaft kein gewerblicher Grundstückshandel begründet worden sei. Im Einspruchsverfahren der Klägerin vertrat die Finanzbehörde nun die Auffassung, dass ein gewerblicher Grundstückshandel auf Ebene der Gesellschafterin vorliege.

Streitig ist, ob die Veräußerung des Objekts G auf Gesellschafterebene als private Vermögensverwaltung anzusehen oder dem von der Klägerin betriebenen gewerblichen Grundstückshandel zuzuordnen ist.

Entscheidung

Die Klage ist unbegründet. Die Veräußerung des Objekts G ist nicht als private Vermögensverwaltung, sondern dem betriebenen gewerblichen Grundstückshandel (E-OHG) zuzuordnen.

Nach Maßgabe des § 15 Abs. 2 EStG liegt ein gewerblicher Grundstückshandel (Gewerbebetrieb) vor, wenn er selbständig, nachhaltig, mit Gewinnerzielungsabsicht und Beteiligung am allgemeinen Wirtschaftsverkehr, nicht der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen ist. Für die Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb (E-OHG) und privater Vermögensverwaltung (Grundstücksgemeinschaft) ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung abzustellen. Von einem gewerblichen Grundstückshandel kann ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (i.d.R. 5 Jahre) zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Ausnahme ist, sofern durch andere Umstände eine von Anfang an bestehende oder fehlende Veräußerungsabsicht vorliegt (vgl. BFH-Urteile u.a. vom 17.12.2009, 15.07.2004 und 20.02.2003).

Um das betroffene Grundstück dem Privatvermögen der Klägerin zuzuordnen, ist dies eindeutig nachzuweisen. Dieser Nachweis gelingt der Klägerin nicht. Durch die Nähe zum Gewerbebetrieb ist es gerechtfertigt, das Objekt im Betriebsvermögen zu erfassen (BFH-Urteil vom 11.06.1997). Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung bewirkt zudem die Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen (BFH-Urteil vom 15.03.2005).

Der Gesellschafter darf nicht unterschiedlich besteuert werden, je nachdem ob An- und Verkäufe durch die Gesellschaft oder ihn getätigt werden. Im Interesse einer sachlich zutreffenden Besteuerung sind alle der Klägerin zuzurechnenden Tätigkeiten auf dem Gebiet des Grundstückshandels in eine Gesamtwürdigung einzubeziehen. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückhandels (E-OHG) hat die Klägerin in einem Fünfjahreszeitraum (1991 – 1995) bereits 14 Objekte verkauft. Das 15. Objekt G ist damit dem Betriebsvermögen zuzuordnen. Zudem kann der Grundstücksgemeinschaft eine bedingte Veräußerungsabsicht aufgrund der Tatsache zugesprochen werden, dass ihre Gesellschafter in hohem Maße gewerblich in der Immobilienbranche tätig sind. Auch die langfristig ausgelegte Vermietung und Finanzierung des Objekts sprechen nicht gegen eine von Anfang an vorhandene bedingte Veräußerungsabsicht. Die Infektionswirkung des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG scheidet aus, da es sich im Streitfall nicht um eine infizierte, sondern um eine originär gewerbliche Tätigkeit handelt, da diese dem betrieblichen Bereich der Klägerin zuzuordnen ist.

Entscheidend für die Beurteilung des gewerblichen Grundstückhandels sind ausschließlich die Anzahl sowie der zeitliche Zusammenhang aller dem Gesellschafter zuzuordnenden Grundstücksgeschäfte.

Betroffene Norm

§ 15 Abs. 1 und 2, Abs. 3 Nr. 1 EStG

Fundstellen

Finanzgericht Köln, Urteil vom 18.05.2010, 1 K 3094/09, EFG 2010, S. 1995 
BFH, Urteil vom 22.08.2012, X R 24/11, BStBl II 2012, S. 865

Weitere Fundstellen

BFH, Urteil vom 17.12.2009, III R 101/06, BStBl II 2010, S. 541, siehe ausführlicher in den Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 17.12.2008, IV R 72/07, DStR 2009, S. 899
BFH, Urteil vom 15.03.2005, X R 51/03, BFH/NV 2005, S. 1532
BFH, Urteil vom 15.07.2004, III R 37/02, BStBl II 2004, S. 950
BFH, Urteil vom 20.02.2003, III R 10/01, BStBl II 2003, S. 510
BFH, Urteil vom 11.06.1997, XI R 71/96, BFH/NV 1997, S. 839